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定向招商背后圈地新术 　　高尔夫、温泉、河涌、湖泊、鹅群、山岗……在被轻雾笼罩着的一望无际林野中时隐时现，如梦的仙境在这中国南方的小镇(佛山市三水区芦苞镇)似乎得到了淋漓尽致的“宣泄”。但在这茫茫的林野中一片用简易板房搭建的工程指挥部显得格外扎眼，指挥部门口的保安警觉地看着路边经过的每一个人，几部工程车“懒洋洋”地“趴”在工程指挥部后面。 　　这里是以折扣店为核心的广东三水世界名牌旗舰店现代服务产业区的工程指挥部，该项目自称是“广东省新十项工程”项目之一。2009年6月28日奠基动工时，对外声称首期工程将于2010年亚运会举办前建成营业。 　　早于2008年5月，这片近4000亩的土地已经被三水芦苞镇政府全部征收。2008年7月，由法国零售巨头ROSM出资的奥特莱斯名牌折扣店有限公司以2.26亿元竞得了三水区芦苞镇独树岗村委会“九十九岗”979.4亩(652915.2平方米)土地使用权，进行一期项目的开发建设。 　　相关资料显示，“奥特莱斯”是英文OUTLETS的中文音译，原意是“出口、出路”，在零售行业中专指销售名牌过季、下架、断码商品以及工厂尾货和名牌专供的系列商品的零售业态。 　　“九十九岗”巨幅地块，东面是佛山三水高尔夫球场，西面是芦苞温泉度假村。 　　“除了奠基仪式惊天动地之外，这种情形已经持续很久了，别说亚运会前建成营业了，现在就连全面动工都成问题，反正土地能升值，开发商怎么都是赚。”独树岗一位村民向本刊记者抱怨。 　　 　　是名牌折扣店还是土地折扣店 　　 　　一期没有动工，二期却又接踵而至。2009年5月25日，佛山市国土局、佛山市三水区土地交易中心联合发布公告(佛三(挂)2009-012)，以捆绑挂牌方式出让“九十九岗”四宗地块，地块挂牌出让起始价为4.40308亿元，竞买人必须满足“已获得世界知名的和具备一定经营规模的世界名牌折扣店管理公司的授权证明文件”的条件。 　　根据规划，“九十九岗”巨幅地块1000亩用于商业，2000亩为居住及公共设施用地，容积率为1.01。 　　“看看竞拍条件就知道这是典型的量身定做的定向招商方案，内定的开发商肯定会如愿以偿地以起拍价成交啦。”当地一位???产商用浓重的广式普通话告诉本刊记者。 　　正如这位地产商所料，2009年6月26日，佛山市三水区土地交易中心发布公告，由世界名牌折扣店亚洲有限公司、奥特莱斯名牌折扣店置业有限公司、奥特莱斯名牌折扣店投资有限公司、奥特莱斯名牌折扣店(中国)有限公司联合以4.40308亿元起拍价竞得。 　 按照底价4.40308亿元成交加上此前的2.26亿元出让价格测算，“九十九岗”巨幅地块均价仅为20万元／亩左右，仅与当地19.2万／亩的工业基准地价相当。 　　这种地价在当地地产商看来简直不可思议，因为1.01的容积率显然是类似别墅的低密度住宅，其地价又绝非一般住宅地价可以比拟。 　　“到底是名牌折扣店还是土地折扣店?按照低密度住宅来算，我看土地折扣最多都不会超过两折。”当地一位地产商对此强烈质疑：我就不相信一个名牌折扣店能用得了几千亩土地。 　　这位地产商还向本刊记者透露，名牌折扣店的开发商另外还收购了周边几家工厂的土地产权，目前手握的土地已达近40130亩。 　　 　　武汉市长戳破“奥特菜斯”外衣 　　 　　这位地产商的疑惑终于在武汉市市长阮成发那里找到了答案。据武汉当地媒体报道，今年1月15日，在武汉市人代会汉南代表团的小组讨论上，当武汉市人大代表、汉南区区委书记曹裕江向武汉市市长阮成发谈到奥特莱斯项目时，“目前，正在洽谈的4个10亿元项目中，奥特莱斯购物广场项目已经进展到供地阶段。” 　　没等曹裕江继续往下讲，阮成发立即打断了他的发言问道：“这个项目要地多少亩?” 　　“商业用地1000亩，房地产用地1700亩。”曹裕江回答。 　　一个项目需要2700亩土地?“你知道世界上最大的奥特莱斯占地多少亩?”阮成发追问道。 　　曹裕江解释说，奥特莱斯有意在中国打造5家旗舰店，规模占地都在1000亩以上。 　　“最大的奥特莱斯有多大?已建成的你们有没有看到过?”阮成发再次问道。曹裕江想了想回答说，“上海有一个已经建成的奥特莱斯项目，占地400多亩。” 　　“你这里可以做到比目前最大的再翻一番吗?”阮成发又一次发问，“你们一定要弄清楚，不要盲目地招商，现在的土地资源最宝贵，千万别把土地的优惠政策都给了房地产开发商。据我了解，世界上没有占地1000亩的奥特莱斯，已经开展运营最好的也就200至300亩。” 　　阮成发说，绝不能以奥特莱斯为名，行房地产开发之实，房地产开发一定要严格按照商业模式运行，严格进行土地的招投挂，要防止变相圈地。有的企业一开口就是上千亩的土地，背后都是搞房地产，最后项目做成了