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宏观调控下房地产 企业的发展路径 ——解读博鳌21世纪房地产论坛行业顶级智慧(2) ■编辑　张斌 本届博鳌论坛在宏观调控下房地产企业发展路径这个问 题上，可谓是百花齐放，主流观点都是求新求变，练好 内功，适应新的形势。孙宏斌说从不听经济学家的话和 演讲中执着的精神给我们留下了深刻的印象，简直有点 像和稳健派唱对手戏的味道。顺驰以其极具逻辑性的商 业模式，操作性极强的行为模式，不仅给地产企业，而 且给整个正在生长中的商业力量，提供了一种可逾越常 规的发展路径，不管成功与失败，注定将给这个时代的 人们启迪一种开放性的理念思维，“一切皆有可能”。 本 期 特 别 专 题 六方会谈宏观调控下的地产进化论 一、新形势下地产企业的走势分析 房地产企业要在新的形势下立于不败之地，需要以市场为导向来进行投资开发，逐步打造自 身品牌，并使其成为企业的竞争核心。 1、品牌成为企业竞争核心 在当前新政的大气候下，房地产企业发展到投资要减少、销售要控制的时候了。品牌会使消 费者有一个更高的信任度，而支撑品牌形成的背后是管理的运行。因此行业气氛凝重的时候，更 能考验企业运营能力。房地产企业是资金密集型企业，要靠大量的资金来支撑，又要有知名度很 高的品牌。这种品牌实际上已经是一种社会信誉的表现，不仅局限于房子被社会认可，更意味着 企业被社会认可。大企业本身的品牌和资产联系，使企业可以跨地域组成联合体，为异地开发开 山通路。 2、投资开发趋向市场导向 在新的市场形势下，房地产企业要继续保持快速发展，应尽快由机会导向、关系导向、银行 导向转变为市场导向。企业需尽快确立适宜市场和企业开发理念的产品模式和企业自身实际的管 理模式。确立适应了产品模式下的管理模式是企业保持持续快速发展、实现战略目标的必然选择。 房地产投资开发模式的变化意味着企业内部工作流程的变化。在新政之前，前锋部门的职责之一 是“寻找土地和建设项目”，而新政下应是“关注土地市场，掌握土地价格，参与土地投标，保障 土地储备”。工作流程、工作职责等权变因素的变化要求企业必须对组织机构进行重新设计或适时 调整，必须建立起适应新的市场形势的管理机制，这意味着企业必须对管理模式做出适时调整。 3、开发商要转变执行者身份 中央政府开始对房地产市场进行的宏观调控中对房地产开发、土地储备、施工等方面做出了 严格规定，而这些规定也促使房地产开发企业的性质逐渐发生变化，销售压力增大促使房地产开 发商由全过程的直接参与者向资源整合者转变。此前房地产开发企业在整个房地产开发过程中充 当的是一个从土地开发到房地产产品研发、建筑设计再到销售，甚至物业管理全部 “包圆儿”的 角色。开发商自己主动从开发和销售全过程的执行者角色向资源整合者转变，一方面说明在国家 宏观政策下，房地产市场的更加规范，住宅产业化进程的加速，滋生了房地产开发过程中的社会 化、专业化分工；另一方面也反映在国家调控政策的压力下，开发商销售压力日渐增大。 24 《决策情报》总第57期 宏观调控下房地产企业的发展路径 详解博鳌21世纪房地产论坛行业顶级智慧(2) 4、开发过程将被分解成几大专业化工程 专业化分工是房地产市场发展的必然结果，尤其是在目前政府通过一系列相关的政策在调节 房地产市场中价格增长的速度太快和幅度太大、市场投资比例太大、房地产市场供求关系不合理 等影响整个行业发展的问题。抑制房价则应该从供给和需求两个方面入手，尤其是通过增加房地 产土地的供应量，扩大市场供