经济适用房将成房地产行业转型的关键因素.docVIP

经济适用房将成房地产行业转型的关键因素 一、每轮行业调整都是转型的契机 近期房市出现调整。“金九”不再，“银十”难继，传统稳定的销售旺季开门不利，反而会使得购房者会继续观望。如果没有强力政策救市，房市极有可能步入的下行调整周期。 此轮调整可以找出客观上的多种原因，如美国次级债危机、“两房”危机和金融危机引起的全球经济衰退，中国经济增长放缓等。但主观上也有房地产行业发展模式达到增长极限的内在因素。不论是整个经济还是某个行业，都存在一定的周期，而决定周期的根本因素是经济增长模式发展到极限，如果没有发展模式的转型，不可能出现根本反转。 我国的房地产市场在1990年代初期，主要是“圈地”模式，经过整顿后，进入下行周期。当时大部分专家认为中国的房地产市场从此不可能再有大的发展了。在没有找到新的行业发展模式之前，“圈地”模式的确已经走到尽头。1998年后，房地产市场中的预售方式逐渐规范，按揭抵押贷款逐渐开放和被社会接受，解决了资金来源问题，激发了居民的购房需求，成为了房地产市场发展新的模式。但是，“预售按揭”模式受制于银根的松紧，信贷从紧，房地产市场必然下行，信贷放松，又会刺激需求。调控政策如果触及到发展模式的核心，预售或按揭一旦受到限制，发展模式又会走到尽头。但是信贷松紧的程度又受到国家金融安全的影响。仅仅依靠信贷放松，不可能度过发展模式增长的极限。“预售按揭”模式的增长极限在于，所有能够采取这种方式购房的居民都办理了按揭业务。第二套住房贷款受到限制，增长的极限就提前来临，因为有较强支付能力的家庭，往往已经有了第一套住房。 因此，本轮下行周期的波动幅度有多大，时间有多长，取决于两个因素。一是靠时间消耗需求者的观望，一般来说5~10年一个周期，我国此轮房市的大牛市持续了10年左右，历史上，不论是股市还是房市都有“牛短熊长”的特征，比如日本二战后的30年的房市泡沫用了同样的时间来消化。二是靠给予刺激需求的政策。各地政府纷纷救市，南京发布了20条救市政策，杭州发布了24条救市政策。地方政府采取刺激房市的措施，对市场是一种支撑。后期的趋势主要看各级政府的政策，主要是第二套住房抵押贷款如果有所放松，房市具有回暖的可能。 所有的政策，在达到目的的同时，必然伴随副作用。“矫枉”可能会导致“过正”，软着陆在各国的经济历史中非常少见。为抑制资本流动性，采取从紧的货币政策，就会影响发展速度。“预售按揭”充分发挥了金融功能来解决居民的住房问题，可以说把市场机制发挥到及至。即使本轮调整止于放松货币政策，“预售按揭”发展模式的增长极限也会迟早到来。一些上市房地产开发企业，可以不依靠“预售”方式来解决资金流的问题，就可以提前作好“拐点”的准备。“按揭”也不可能完全解决居民的住房问题，住房保障缺失的环节迟早要还债。 二、美国的金融危机实质是住房保障方式的瓶颈 美国的住房短缺问题已经基本没有。主要是穷人难以购买和租赁住房。美国的住房次级债券，目的是用次级债券解决住房保障问题。美国的住房保障中公共住房的比例已经非常少，而主要是通过租金补贴加上金融支持来解决穷人的居住问题。通过金融应该说基本成功解决了穷人的住房问题，但其中积累的问题迟早要集中爆发，尤其是当利率发生变化时，次级债的风险容易暴露。美国的金融危机，某种程度上可以归咎于住房保障中公共住房的缺失，次级债模式发展的极限状态。美国当前救市7000亿资金仅占GDP的5%，而1930年代的大萧条，美国救市使用的资金相当于全年GDP。如果没有住房保障制度的全面创新，仅仅依靠国有化“两房”和一些破产银行，治标不治本，全球金融危机不可能很快就度过。这对我国的住房发展模式具有一定的警示。 三、保本微利经营的经济适用房是比较安全的发展模式 我国的住房保障研究，一度贬“经济适用房”政策，褒“廉租房”政策。“廉租房”政策类似于美国的租金补贴，而实物配租的方式相对比较少。货币补贴的廉租房政策，政府消耗的成本较少，效率具有优势。但是，社会是多元化的组合，政府需要根据社会结构，配制不同的发展模式，满足不同的需求。忽视任何一部分人的需求，都可能造成恶果。 严格来说，中国城市的社会结构基本呈现纺锤状，绝对贫困人口较少。廉租房政策仅仅能满足少部分低收入家庭的需求，而相当一部分夹心阶层，中低收入和中等收入家庭的需求在此论房市的大牛市中并没有得到实现。“预售按揭”的发展模式，几乎不可能把这一部分人纳入需求对象。我国城市的住房还没有超过户均一套，基本处于短缺状态，完全饱和状态可能是类似美国的人均一套。考虑到中国城乡二元体制，城市化还需要大量的住房。中国的房地产行业的确还有很大的增量发展空间。但是，房地产行业要有新一轮的发展，必须要有新的发展模式。经济适用房极其可能成为重要的行业发展模式。 经济适用房保本微利的经营模式，具有可操作性，同时具有价格引导的功能