首科太平桥项目市场研究报告(中原）.doc

首科太平桥项目市场研究报告 送呈：北京盛达兴业房地产开发有限公司 北京中原房地产经纪有限公司 二零零二年八月 　目　 录 1 宏观市场概述 1 1.1 宏观经济形势分析 1 1.2 产业政策对房地产市场的影响 2 1.3 市政交通建设对房地产市场的影响 4 1.4 其它利好因素对房地产市场的影响 5 1.5 北京住宅供应分析及区域市场特点 6 1.5.1 整体供应情况 6 1.5.2 南城房地产市场特点 7 1.6 市场需求情况 8 1.6.1 需求情况 8 1.6.2 需求特征 9 1.7 宏观销售分析 9 1.7.1 销售方式 9 1.7.2 总体销售情况 10 1.7.3 营销模式变化趋势 11 1.8 市场价格情况 12 1.8.1 总体价格走势 12 1.9 未来市场预测 13 2 区域市场需求分析 15 2.1 西部市场需求分析 15 2.1.1 受访人群基本特征 15 2.1.2 需求特征 16 2.1.3 总结 21 2.2 调研区域客群分析 22 3 区域市场供应分析 24 3.1 供给调研的目的及方法 24 3.1.1 区域市场的界定 24 3.1.2 调研项目的选择 24 3.1.3 分析方法说明 25 3.2 区域环境分析 26 3.3 项目综合品质评价 30 3.4 项目规模与分布 31 3.4.1 项目分区分析 32 3.4.2 供应量分组 33 3.4.3 品质分组 34 3.4.4 供应时间分布 35 3.5 产品分析 36 3.5.1 整体规划及建筑风格 36 3.5.2 配套设施 38 3.5.3 楼体类型及户型 41 3.5.4 车位情况 43 3.5.5 楼宇配套 44 3.5.6 装修标准 45 3.5.7 物业管理 47 3.6 价格及销售 49 3.7 项目形象与宣传推广 54 4 个案点评 56 4.1 荣丰2008 56 4.2 蝶翠华庭 61 4.3 朗琴园 65 4.4 立恒名苑 71 4.5 北欧印象 75 4.6 恋日嘉园 79 4.7 未来城 84 4.8 城南嘉园 88 4.9 UHN国际村 91 4.10 世纪城 94 5 结论 99 5.1 小结 99 5.1.1 宏观形势 99 5.1.2 西部客户需求特征 99 5.1.3 供应量分析 99 5.1.4 产品分析 100 5.1.5 价格及销售 100 5.1.6 区域项目现场包装差、工程形象不佳，广告投入力度小 100 5.2 建议 100 5.2.1 产品档次建议 100 5.2.2 产品规划建议 101 5.2.3 其他 101 表格目录 表 1：北京市近几年GDP数据 2 表 2：西部市场需求户型 16 表 3：需求人群关注因素 20 表 4：需求人群接触媒体 20 表 5：需求人群常阅报纸 21 表 6：周边项目客群特征表 22 表 7：样本基本情况 24 表 8：区域住宅项目综合品质评测要素表 30 表 9：调研项目综合品质评定 30 表 10：物业规模与分布总表 31 表 11：不同组别供应量的项目情况 33 表 12：综合评定（品质）分组 34 表 13：各组别销售速度、性价比 34 表 14：各年度推向市场项目的综合品质 35 表 15：区域项目规划情况 36 表 16：各区域项目平均绿化率、容积率 38 表 17：小区内部配套设施： 39 表 18：小区周边配套设施 40 表 19：区域户型列表 42 表 20：车位情况 43 表 21：区域市场项目主要楼宇配套 44 表 22：区域市场项目装修情况 45 表 23：调研项目物业管理情况 47 表 24：物业管理费与综合评定的联列表(单位：个) 48 表 25：项目销售概况（销售面积单位：万平方米） 49 表 26：不同价格段的项目统计状况（11个样本项目） 50 表 27：综合评定与项目平均售价之间的相关系数计算 51 表 28：按平均销售速度分组 51 表 29：区域项目的性能价格比 52 表 30：项目分区性价比 53 表 31：不同综合品质组别性价比情况 53 表 32：样本项目的销售状况 54 表 33：样本项目的广告发布密度统计图 54 表 34：样本项目广告总费用的分布图 54 图目录 图 1：北京商品住宅新开工面积 （单位：万平方米） 6 图 2：北京商品住宅竣工面积 （单位：万平方米） 6 图 3：北京商品住宅销售面积 （单位：万平方米） 10 图 4：北京商品住宅销售额 （单位：亿元） 10 图 5：价格走势 （单位：元/平方米） 12 图 6：全部受访者购房区域选择 15 图 7：西部受访者家庭年收入分布 16 图 8：全部受访者楼型选择 17 图 9：西部受访者楼型选择 17 图 10：全部受访者购买