宏观调控下商业地产机遇与挑战.docVIP

宏观调控下商业地产的机遇与挑战！ (2010-8-25 9:26:05) 分类：大话市场 　? ??? 盘点近期房地产业界的新闻，我印象最深的是从昔日的龙头老大万科掌门人口中不仅不再“望商业地产兴叹”，对于商业地产，王石在杭州表示，未来会加大商业地产开发，包括酒店、写字楼等等。这主要基于两个原因：第一，现在成熟的、大规模的、纯的住宅用地越来越少，如果还坚持做纯住宅，会失去很多机会；第二，万科今年在全国的开工面积有800万平方米，预计明年会超过1000万平方米。即使纯搞住宅，其中有8%的公建，公建里约有60%的商业面积，这样算下来商业的量也是非常大的。 ??? 从擅长商业运营的凯德置地入职北京万科的新帅、好朋友毛大庆透漏出北京万科即将接手位于CBD核心区赢嘉中心，这已经是半个月来万科传出的第三个商业地产项目，在此之前，万科在东莞长安拿下一个总建筑面积为25万平方米的商业综合体项目，其中包括一座约60层的地标性商业建筑；在曲江开发总投资额80亿元，建设占地4872亩的集商务办公、酒店公寓、现代物流等现代服务业为特征的国际会展产业园区。 一、2010年注定会成为中国房地产产业转型的分水岭。 万科曾是房地产行业的领头羊，万科的调整是一个标志，一个中国房地产开发商的业务方向，开始从以住宅开发为主，逐步转向商业地产的标志。正像我几天前博客中所预言的：“2010年，将是中国房地产的分水岭。” 我想万科内部肯定还在争论，但我认为万科转型是早晚的事。刺激万科转型的不仅是政策对住宅的打压，还有来自于源头土地市场的赤膊竞争，金融政策从紧带来的市场需求的巨变。还有另外一个重要因素：分析2010年中国房地产最大的一个变化，是上半年的统计数据显示：万达在可销售产品的部分，已经超越了万科，开始领跑中国房地产业，我记得数据大约是300多亿元。外行看热闹，内行看门道：万科的主导产品是住宅，几乎全是是销售型的，而万达的主导产品是商业地产，是商业、写字楼、酒店，他卖掉的只是配合资金平衡的住宅、公寓和部分底商与商业街的一部分。在盈利模式上，万科靠销售，万达靠租金。也就是说，万科的项目已经结束时，万达的隐形发动机才刚刚开始启动。 从2010年开始，领衔中国房地产发展的开发商大旗转换：是商业地产企业。 无独有偶，数据显示：进入2010年后，商业地产销售增速高于住宅的态势逐渐形成，国家统计局8月10日公布了2010年1~7月全国场运行情况，商品住宅销售额仅增长11.7%，但是办公楼和商业营业用房却分别增长74.3%和47.9%，，销售单价分别上涨8%和25%，明显好于住宅。 万科为首的各大传统住宅主业房企转战商业地产可谓风起云涌，对于开发商而言，在传统市场逐渐成熟、竞争日趋激烈的今天，商业房地产开发提供了远比住宅高得多的利润空间。不过，商业地产地价本身投入大，并且很多商业项目并不出售，租金回收期比较长，投身商业地产的开发商往往会面临巨大的资金压力。 超越万科的不仅只会是万达，还有呢： 1、保利地产表态将全力冲刺商业地产领域。“未来的3~5年间，将持有性商用物业的投资比例逐渐增大到全部投资的30%。” 　　2、首创置业表示，未来3年内，首创置业预计投资300亿元，走与产业相结合的住宅产业综合体道路。未来5-10年，首创置业全国的奥特莱斯规模争取增加至30家。 　　3、金地表示，商业地产的开发和运作将成为未来金地的一个重要战略规划，2010年，其在土地投入的计划中，就有20%的资金会投向商业项目。 4、SOHO中国表示，国务院提出新的十项政策，只是针对住宅市场，商业和写字楼市场不会受到任何影响。“过去几年来，商业和写字楼市场一直受政策影响很少，既没有得到政府鼓励和支持，目前也不会受到政策限制和打压。商业和写字楼市场近几年基本与中国的经济同步发展。” 5、中粮集团宣布以“大悦城”为品牌，投资700亿元，在全国打造35个“全服务链城市综合体”，并以此作为公司商业地产的发展战略。 6、合生创展表态：2010年，将向以高级商业地产为代表的投资型物业发力，其在北京、上海、广州等地有11个商业地产项目启动开发，部分项目将在今年投入运营和招商，其中最大的动作是启动了投资70亿元、位于上海副中心五角场的合生国际广场。 7、绿地、绿城和上海世茂等开始更多介入商业地产开发，而新加坡的德置地、美国西蒙、菲律宾SM集团等更多国际商业地产企业开始直接或间接进入或加大在国内的商业地产投入。 在行业如此大的变革面前，孰能无动于衷。我敢说：如果万科不尽快转型，上面提到的9家房企，都极有可能在5年内超过万科。 二、商业地产开发模式各有千秋，要因地制宜，忌生搬硬套，照搬照抄。 　　商业房地产自身具有独特性，在开发模式和整体运作思路上与住宅地产不同： 1、?????????? 万达广场模式，第四代产品是“城