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第四章　房地产价格影响因素 题数 6 2 1 9 分值 6 4 1 11 考点 房地产价格影响因素中的实物因素、价值类型、实际价格、楼面地价、地役权对房地产价格的影响、税收对房地产价格影响 房地产价格影响因素中的区位因素、居民收入水平对房地产价格的影响 商业用房的区位因素 　 2010 题数 2 2 1 5 分值 2 4 1 7 考点 区位因素、政策制度因素 区位因素、权益因素 区位因素 　 2011 题数 2 1 1 4 分值 2 2 1 5 考点 区位因素、实物因素 工业区位 税收对房价的影响 　 2012 题数 2 1 1 4 分值 2 2 1 5 考点 区位因素、经济因素 区位因素 交通时间距离 　 注：2007～2012年考点依据09版教材 2013 题数 2 1 2 5 分值 2 2 2 6 考点 价格影响因素、制度政策因素 区位因素 价格影响因素、利率因素 　 2014 题数 1 2 1 4 分值 1 4 1 6 考点 价格影响因素 需求因素、政策制度因素 价格影响因素 　 　　　　考纲要求　　1.掌握对房地产价格影响因素的基本认识；　　2.熟悉房地产价格影响因素的分类；　　3.掌握房地产自身因素；　　4.熟悉人口因素；　　5.熟悉房地产制度政策因素；　　6.掌握金融制度政策因素；　　7.掌握税收制度政策因素；　　8.熟悉有关规划和计划因素；　　9.了解有关特殊政策因素；　　10.熟悉经济发展因素；　　11.掌握居民收入因素；　　12.熟悉物价因素；　　13.掌握利率因素；　　14.熟悉汇率因素；　　15.了解政治安定状况因素；　　16.了解社会治安状况因素；　　17.熟悉城市化因素；　　18.了解房地产投机因素；　　19.了解国际因素；　　20.熟悉心理因素；　　21.了解其他因素。 　　　　内容讲解：　　房地产价格的高低及其变动，是众多对房地产价格有影响的因素对房地产价格共同作用的结果。这些对房地产价格有影响的因素，称为房地产价格影响因素，简称影响因素或因素。因此，做好房地产估价应了解各种房地产价格影响因素，掌握它们是如何以及在何种程度上影响房地产价格的。 　　 第一节　房地产价格影响因素概述 　　一、对房地产价格影响因素的基本认识　　房地产估价的主要难点，是房地产价格影响因素众多且难以准确量化它们对房地产价格的影响。要把握房地产价格影响因素，准确量化它们对房地产价格的影响，首先应有下列8点认识：　　（1）不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的方向是不尽相同的。　　（2）不同的影响因素或者其变化，导致房地产价格变动的程度是不尽相同的。有的因素或者其变化导致房地产价格变动的幅度较大，这类因素可称为主要因素。有的因素或者其变化导致房地产价格变动的幅度较小，这类因素可称为次要因素。 　　（3）不同影响因素的变化与房地产价格变动之间的关系是不尽相同的。有的因素随着其变化会一直提高或一直降低房地产价格，如图4－1（a）所示。有的因素在某一状况下随着其变化会提高房地产价格，在另一状况下随着其变化会降低房地产价格，如图4－1（b）所示。有的因素从某一角度看会提高房地产价格，从另一角度看会降低房地产价格，至于它对房地产价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的，如图4－1（c）所示。　　　　图4-1 不同影响因素与价格之间的关系　　如，修筑一条道路穿过某个居住区，一方面由于改善了该居住区的对外交通，方便了居民出行，会提高该居住区住宅的价格；另一方面由于带来了噪声、汽车尾气污染和行人行走的不安全，又会降低该居住区住宅的价格。　　至于它最终是提高还是降低该居住区的住宅价格，要看受影响住宅离该道路的远近以及该道路的性质等情况。　　其中，紧临道路的住宅比里面的住宅受到的负面影响大，除非有了该道路之后适宜并允许改变为商业用途。但是，如果该道路是一条过境公路，如高架路或全封闭的高速公路，则对该居住区的住宅价格只有负面影响，没有正面作用。 　　（4）有的影响因素对房地产价格的影响与时间无关，有的则与时间有关。（时滞）。　　（5）各种影响因素对同一类型房地产价格的影响方向和影响程度不是一成变的　　（6）同一影响因素在不同地区对房地产价格的影响可能是不同的　　（7）同一影响因素在不同水平上的变化对房地产价格的影响可能是不同的　　（8）某些影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化　　所以说，房地产估价必须依靠科学的估价理论和方法，但又不是简单地套用某些计算公式就能解决的；估价需要定性分析与定量分析相结合，测算需要以综合分析房地产价格影响因素为基础，测算结果往往还需要通过对房地产价