2011武汉金地格林春岸北区别墅价格策略.pptVIP

别墅定价策略： 本项目北区别墅产品分析： 三面环湖，景观资源丰富，独立成团，私密性好 北区别墅的产品说明：共59套联排别墅 六、最好别墅单元： 七、最差别墅单元： 北区别墅价格表形成 Part 4 结合对项目的入市背景、项目竞争环境等方面的分析，建议在价格的制定上采取以下策略： 》拉大总价差，均衡走货策略：拉大端头和中间别墅的价差，以合理的价差设置，保证项目整体的均衡销售。 》细分产品，合理设置景观户型差：对产品进行细分，提高优质湖景别墅价格，降低中间资源较差的单位价格，分流集中在端头的意向客户。 通过合理的价格体系，快速走货 价格表的制定标准 一、每栋别墅户型差：280平米较260平米多个庭院，且基本都位于端头，端头景观资源好，户型优于明显。 户型 庭院差价 280平米 99.19元 260平米 0元 11、12、16、19、22、24栋别墅两端头 13、15、18、21栋别墅东边端头 23、25栋别墅西边端头 280平米产品 二、每栋别墅景观差：根据不同景观资源，别墅景观跳差500-1800元不等。 三、视野采光不同： 11栋4号别墅和12栋5套别墅被10栋小高层遮挡，采光视野差，价差减800元 13栋1301、1302别墅南面被商业建筑遮挡，价差减600元 端头西 南北 端头东 -2.00% 0.00% 2.00% 四、朝向差： 五、车位配置差： 　 车位配置差（别墅总价） 双车位 150000 单车位 80000 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2010 金地格林春岸北区别墅价格策略 目 录 一、定价策略 二、别墅楼市环境及产品分析 三、北区/南区别墅均价 四、北区别墅价格表形成 定价策略 Part 1 春岸2011年销售目标为5.26亿，占公司总销售目标的17%；其中别墅产品占项目总金额的41%。 别墅是春岸实现2011年度销售目标的重要筹码！ 2011年春岸别墅销售目标为43套。 根据项目别墅“小步快跑”的推售策略，2-4季度别墅销售目标分解如下： 别墅5套 别墅5套 别墅10套 别墅5套 别墅5套 别墅2套 别墅8套 别墅3套 26,791,546.3 15 12月 38,496,595.7 31 11月 63,587,938.4 61 9月 27,817,205.0 34 北区别墅开盘 7月 59,394,015.9 78 9#楼开盘 5月 63,018,764.0 76,671,122.1 61,536,085.3 16,359,452.2 预估销售额 北区别墅开盘 北区别墅开盘、10#楼开盘 销售节点 全年完成销售金额约433,672,725元（其中别墅销售43） 45 80 60 25 营销分解 10月 8月 6月 4月 时间 南区别墅于2010年4月入市，销售一年时间，截止目前已售10套，均是景观资源最好的端头产品，成交均价10886元/㎡。 高性价比的价格优势 快速走量 2011年别墅是项目全年销售工作重点，且任务艰巨。因此，在当前市场环境下，提高产品形象价值，打造高性价比是完成别墅销售任务的必要条件。 3-6套 预期每月销售套数 0-1套 别墅销售 当前每月销售套数 时间 销售策略 逆市下，打开市场，形成热销 快速走量，抢占市场先机 价格策略——以高性价比的优势实现快速销售 别墅楼市环境及产品分析 Part 2 2010年武汉别墅市场整体成交总量小，成交量最好的区域集中在汤逊湖片区，成交排名前10名别墅楼盘平均55套/年。 排名 区域 楼盘 成交面积（万平方米） 成交套数 1 盘龙城 宝安中国院子 3.89 150 2 后湖 梦湖香郡 2.72 90 3 汤逊湖 武汉长岛 1.74 50 4 汤逊湖 保利十二橡树 1.66 65 5 汤逊湖 纳帕溪谷 1.48 55 6 汤逊湖 美加湖滨新城 1.38 69 7 南湖 大华南湖公园世家 1.21 52 8 盘龙城 恒大名都 1.06 53 9 汉阳 水墨清华 1.04 35 10 盘龙城 F天下 0.64 28 2010年武汉市别墅成交量为668套，别墅成交面积为19.53万平方米，成交金额22.57亿，成交均价11555.12元/平方米。 销量最好的前10名中，销量最好的汤逊湖片区201