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拼合户型探讨 中央别墅区第一个90/70项目 容积率为1.05的混合社区 整体规划基本确定 如做拼合产品则需是90平米的整数倍 洋房产品是否拼合，如何拼？ 公寓产品是否拼合，如何拼？ 拼合产品的销售风险 问题： 洋房 公寓 研究背景 顺义万通天竺项目 本项目 1、拼合户型的产品设计 2、拼合户型的市场风险 注：叠拼户型不在本次分享范围内 研究范围 A B A B 产品设计 首轮拼合产品呈现诸多弊端及不成熟 卫生间、厨房在硬性拼合后使用受限，管线等原有设置隐患极大。 拼合后 拼合后 在硬性拼合后厨房转换为客厅一部分，操作墙面转化为电势墙，后期改造成本高，实现性差 阶段一：硬性拼合 首批拼合产品在经验欠缺的基础上，普遍进行“硬性” 拼合，并未现行进行考虑，导致拼合后功能空间、空 间尺度无法满足使用者需求的问题。并且受管线设置等 影响导致隐患无穷。 拼合手法 首轮拼合产品呈现诸多弊端及不成熟 阶段二：技巧拆分 在原有硬性拼合经验下，吸取经验调整为技巧拆分的手法。有效规避了硬性拼合带来的空间折损等问题。但拆分过程中，需要考虑政府规划要求，关注拆分后小户型的使用性问题。 拼合手法 现有拼合为设计前置，考虑因素较多，弊端较小 1）拼合后形成穿越式入户花园，采光通风良好； 2）两户的餐厅、客厅连通形成通透的横向大厅通敞空间 3）较大卧室可改主卧套房； 4）实现了一房变四房的空间转变； 5）拼合实现过程的工程量小，工程成本低。 阶段三：设计前置 在原有技巧拆分基础上。前置拆分考虑，在户型设计之初，便考虑如何将目标大户型拆分为两个功能齐全，使用相对舒适的小户型，并考虑防水、管线等综合方面。避了前期遭遇的诸多问题。 产品设计 一梯4户的塔楼拼合为一梯2户的通透板楼 B1 A1 A2 B2 基本模式 南向1居+南北2居=通透3居 产品设计 一梯2户的板楼拼合为一梯1户的大平层 基本模式 A1 A2 通透2居+通透2居=览景4居 注意：不可南入户 侨香诺园 120m2+135m2=260m2六室四厅 产品设计 多梯多户中的部分拼合 注意：公摊面积 按套卖 卧室 卫生间 客厅 厨房 客厅 卧室 卧室 卧室 卫生间 卫生间 厨房 卧室 卫生间 卧室 厨房 客厅 餐厅 书房 卧室 卫生间 保姆房 玄关 拼合前 拼合后 产品设计 世联拼合案例实践技术总结 拼合--技术要点： 卫生间 厨房 结构墙 公共空间 南向优质面的利用 设计要点 要点说明 卫生间 设计要求：设置两个卫生间，分别紧靠主卧室和卧室间廊道附近； 拼合措施：拼合后分别作为公共和主卧的卫生间； 厨房 设计要求：原有设置两个厨房，尽量紧靠或分离但周边有可扩大空间成为大户型的厨房； 拼合措施：拼合后其中一个可改为其他功能房； 厨-卫设计 户型进行设计时，厨房和卫生间相邻设计， 拼合措施：分别使厨房和卫生间面积增大； 公共空间 拼合时，在可能的情况下将两户的公共空间恰当的改为户内空间，即将公摊面积改为户内面积，提升实用率； 其它要点 保证拼合前的的每户有南向开窗，每套单体户型尽量减少拐角的设计，为以后拼合方正的大户型提供方便； 拼合实践技术总结 在拼合前提下的赠送 技术要点： 入户花园 露台 内庭院 阳台 小结 设计要点 要点说明 入户花园 设计要求：设置两个入户花园，尽量相邻设计，以使拼合后能改为一个大花园或多功能房， 拼合措施：拼合后增大空间尺度； 露台 设计要求：露台是现在主要赠送方式，客厅及餐厅附带的露台尽量相邻设计，拼合后能改为一个大尺度露台 拼合措施：拼合后增大空间尺度； 内庭院 设计要求：设置两个入户花园，尽量相邻设计，以使拼合后能改为一个多功能房 拼合措施：拼合后增加功能房间个数； 阳台 设计要求：阳台尽量相邻设计，以使拼合后能改为一个大尺度舒适阳台， 拼合措施：拼合后增大空间尺度； 小结 不管露台还是内庭院，拼合后尽管进深不变，但面宽会增加很多，从而空间舒适感会大为增加。 产品设计 世联拼合案例实践技术总结 汇总拼合+赠送技术要求总结 总套数 402 拼合套数 138 开盘日期 2007.8.25 总销售率 开盘当天 21% 至10月19日 63% 拼合产品销售率 开盘当天 15% 至10月19日 79% 总体均价（元） 8885 拼合前1房均价（元） 10850 拼合前两房均价（元） 10850 拼合户型均价（元） 8738 是否带装修 否 营销策略：购买拼合户型额外享受8折优惠（佳兆业可园拼合额外8.5折，方鼎华庭拼合额外6.6折； 绑定拼合户型进行销售； 现场展示拼合前和拼合后的户型单页和模型。 案例研究 锦峰森邻 拼合前 拼合后 拼合前户型： 1）01户型客厅开间尺度比卧室还小，尺度感严重失调，且客厅无任何景观面； 2）02户型户型面积大