2010年东莞莞太路项目初步思路建议案.pptVIP

1、产品比例建议 类型 户型 建筑面积 比例 备注 商业裙楼 沿街做大商铺，内铺另行间隔 沿街铺位为100平方米左右，内铺以50平方米为主 100% 一二层有手扶电梯、电梯和货梯等。一楼层高可稍微做到5米，送夹层。 架空层平台花园 / 可从一层直接手扶电梯直达平台花园。 住宅 三房（可变四房） 90平方米 17.3% 2间/层 两房（可变三房） 70-85平方米 30% 4间/层 两房（紧凑型） 60-70平方米 18.7% 3间/层 两房（微型） 50-60平方米 10.5% 2间/层 一房公寓 30-40平方米 23.5％ 8间/层 1、产品比例建议 ——可借鉴户型 40平方米左右的一房一厅 1、产品比例建议 ——可借鉴户型 40平方米左右赠送阳台书房 1、产品比例建议 ——可借鉴户型 90平方米赠送阳台，两房变三房 1、产品比例建议 ——可借鉴户型 69-85平方米两房赠送阳台或变三房 2、总体规划 从上述经济指标来看，本项目基地面积小于2670平方米，而建筑物退红线面积3507平方米，根据项目定位为二层底商+中小户型，所以，总体规划构想如下： 产品构想 建筑层数 单层面积（㎡） 建筑面积（㎡） 层高（M） 总高度（M） 说明 商业（底商） 2F 2650 5300 一楼5米，二楼4米 75米 1、实现利润最大化，用完容积率，如按以上产品定位，可规划22层住宅和2层商业。 2、周边地块限高为50M、20M、75M，本项目设24F，75米高，将成为该片区的地标性建筑物。 3、商场二层楼顶可设置1600多平方米的绿化花园。 4、也可以考虑将单层面积再增加，总体建筑控制在23F，留有2.2米的空间在二层楼做架空层。 小户型公寓 3-24F 1042 23000 3米 地下停车场 一层 5340 5340 合计 　 　 28300 　 　 城市◎房地产◎运营商 方中－莞太路项目初步思路建议案 方中－莞太路项目 初步思路建议案 【报告结构】 一、目标地块情况 二、市场环境 三、定位分析 四、产品规划 五、价格预期 附件：认识正太 【第一部分：目标地块情况】 地块位置 地块指标 项目四至 周边环境 豪岗村 时代广场 中兴大厦 加油站 豪岗综合市场 项目 地块 中华商行大厦 华丽宫旅 和生文具 金马大厦 莞城人民医院 东莞外运 丝绸大楼 糖烟酒大厦 智通培训 新泰大厦 智通人才市场 金域名苑 1、地块位置 莞太大道 2、地块指标 用地性质 用地面积（㎡） 商住用地 5340 建筑面积（㎡） 容积率 28303 5.3 建筑密度（%） 建筑限高（m） 50% 75 绿地率（%） 居住人口（人） 25 560 配建车位（个） 公共服务设施及其他 226 无 点评：该项目规模小、与周边物业相隔道路不够宽敞，无法营造大园林、大设区的环境，不利于舒适型、高端物业的开发。 3、项目四至 类别 分项 现状 发展趋势 项目四至 东 地块位于莞太大道旁，临街面积约35米，可视性很强。 保持现状。 南 时代广场商住楼，已有九年楼龄，以出租为主；但在该地段属于形象较新的建筑物。 保持现状。 西 豪岗村民宅，以三层－五层为主，出租为主。 政府未有明确旧城改造规划，短期内保持现状，但应没有新建高层物业。 北 和生文具市场D馆（4层）、华丽宫旅业（4层）、中华商行大厦（6层）等旧物业，经营文具市场、旅业和写字楼。 短期内不搬迁，未来规划为“金融用地”和“停车场” 点评：项目四周物业陈旧影响本项目的档次和消费群体、没有城市资源和景观资源也不适合发展舒适型物业；但商业物业与租赁市场的客群可结合周边项目来发展。 北 西 南 东 地块 和生文具 金马大厦 中华商行大厦 豪岗村街道 对面人才市场 4、周边环境 类别 分项 现状 发展趋势 板块 莞太大道板块 风光不再 （1）莞太大道从国道到市内通道，已经过了辉煌时期，目前大部分物业落后、可发展用地不多。 （2）政府前几年要打造莞太大道为金融大道，甚为牵强；随着东莞大道的兴起，莞太大道金融机构总部逐步搬迁到鸿福一带。 （3）莞太大道以人才市场较多，因旧汽车总站的搬迁和八达路交易市场的影响，莞太大道从第一立交桥到建设路口的发展收缩，整体商业氛围大大下降。 （1）板块分析：莞太路板块 曾经辉煌－一度衰落－期待升级 4、周边环境 （2）商业环境分析：莞城区交易市场板块 传统商业不发达；以服务商务办公－工厂制造为主业态的马路型交易市场为主 莞太大道： 人才市场、文具市场 八达路： 五金机电 旗峰路 金牛路： 汽配、五金、电子 罗沙路： 广告制作、印刷 元岭路： 广告、印刷、材料、五金配件 体育路： 体育用品 传统商业区 4、周边环境 类别 分项 现状 发展趋势 商业