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房地产市场与经济基本面协调性测度与评价 　　房价较快上涨并不总是意味着房地产市场与经济基本面相背离，需要结合房价的影响因素，采取科学的方法和指标进行测度。常用的测度方法有三种：一是计量经济模型，二是房价收入比，三是房价租金比。其中，计量经济模型方法受数据质量和模型估计稳健性的影响较大，容易造成结果的不稳定。本文建议选用房价收入比和房价租金比作为房地产市场与经济基本面协调性的测度方法，但并不认同目前流行的关于两个指标合理区间的说法。 　　一、房价收入比：4—6的合理区间不具普遍适用性 　　（一）房价收入比的指标阐释 　　房价收入比是指住房价值的中位数与家庭可支配收入的中位数之比。世界银行专家曾提出以4—6倍作为房价收入比的合理区间，联合国人居署（UN—HABITAT）认为，房价收入比在3—5之间属于合理的范围。但不管是从消费理论来看，还是从实际统计来看，房价收入比并不存在一个普遍适用的合理区间。统计数据显示，发达国家的房价收入比明显低于发展中国家（见表1）。 　　因此，本文认为，在用房价收入比指标来评价房地产市场与经济基本面是否相协调时，采用房价收入比是否偏离其长期趋势线的方法更为可取。 　　（二）基于房价收入比对趋势线偏离的分析 　　上世纪90年代中后期以来，多数OECD国家（除德国外）呈现出类似的房价收入比走势：其房价收入比向上偏离长期趋势线的持续时间之长和偏离幅度之大是上世纪70年代以来史无前例的（见图1）。这一趋势说明，有共同的因素导致了这些国家房地产市场对宏观经济的偏离，这一共同因素就是持续的低利率环境和金融产品的创新。 　　由于我国没有中位数房价和中位数家庭可支配收入的统计数据，本文以“商品住宅平均销售价格*人均住房面积/城镇居民家庭人均可支配收入”来粗略计算我国1998年以来的房价收入比走势，结果如图2所示。可以看出，我国自2005年以来房价收入比持续偏离趋势线（除2008年），表明普通家庭的住房支付能力在恶化。但与图2中OECD国家近年来房价收入比的走势相比，我国房价收入比对趋势线的偏离程度并没有持续走高，尽管低利率环境在我国也同样存在。这是因为，与OECD国家不同的是，我国正处于城市化快速推进阶段，城市人口的增加同时伴随着收入水平的提升，因此，住房市场中刚性需求与改善型需求相互叠加，这为房价的上涨提供了较大程度的基本面支撑。 　　二、房价租金比：从住房持有成本的角度看待 　　（一）房价租金比的指标阐释 　　房价租金比是基于资产定价理论对房地产市场与经济基本面协调性进行评价的方法。从理论上看，房价与租金之间的高度关联性是因为住房需求者会对租赁住房的租金与持有住房的成本进行权衡从而做出租买选择。因此，从长期趋势来看，当住房市场达到均衡时，租金应与住房持有成本相当，也就是说，住房持有成本率的倒数即为房价租金比的基准值。 　　住房持有成本的计算通常采用Poterba（1992）提出的方法，即住房持有成本率=按揭利率+房产持有税率+住房维修及折旧率+风险溢价率-预期房价增长率。由此可见，房价租金比的基准值依各国的实际情况而有较大差异，不能简单地用200—300作为房价租金比的合理区间。 　　（二）从住房持有成本角度的分析 　　基于Poterba（1992）提出的方法，本文计算了我国2001年以来的住房持有成本率（见表2），参数的取值如下：按揭利率为金融机构五年期以上人民币贷款基准利率，一年中利率有调整的则取平均值；按照经验，住房维修及折旧率通常取2%，住房属于流动性差的资产，住房投资的风险溢价率通常取2%；预期房价增长率采用近3年房价增长率的移动平均值，其中，房价数据为国家统计局公布的70大中城市房屋销售价格指数。 　　与OECD国家比较，我国的住房持有成本明显偏低，2005年以来表现更为明显。2001—2011年，我国住房持有成本率平均为5.5%，2005年以来绝大多数年份住房持有成本率不到5%；而OECD17个国家1990—2004年住房持有成本率的平均值为8.5%（见图3）。 　　从内涵上看，我国住房持有成本偏低的主要原因包括：低利率管制。长期以来，我国的经济发展都处于一个货币宽松的环境中，M2增速持续超过GDP增速，而利率水平持续偏低，实际利率为负的情况时有出现；房地产税收体系不合理，缺乏住房持有阶段的一个重要税种——房产税；较高的房价上涨预期。目前我国城市经济的快速发展以及房价的普遍上涨，使居民产生了乐观的社会经济预期，忽视了房价的周期波动而认为房价只涨不跌。 　　上述因素导致我国的住房持有成本偏小，这也是人们在众多投资品中偏好住房投资的重要原因。此外，由于房改或继承等因素，我国很多家庭的住房以低成本获取，而非通过市场交易，这也会降低住房持有成本。较低的住房持有成本使部分“多套房持有者”缺乏动力出租多余的住