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市场策略 产品策略 渠道策略 推广策略 价 格 品质 高 高 中 低 中 低 价格策略选择 价格策略 中国地产商域网 市场策略 产品策略 渠道策略 推广策略 单价价差的分析与制订 市场形象统一 价格容易控制 目标客户范围窄 客源相对不足 价差大 价差小 缺 点 目标客户范围广 客户接受范围广 目标客户品质构成参差不齐 高价客户会以低价作为成交参照 市场形象概念不统一 价格策略 中国地产商域网 市场策略 产品策略 渠道策略 推广策略 “小幅快涨”价格策略 “小幅快涨”的目的是为前期投资者提供信心。 “小幅快涨”的幅度及进度控制: 利用新开楼层时涨价,并适当通过媒体进行宣传。 每次涨价根据7~8%的年利率作为参考,例如某楼层3个月后由3800/平方米调价为3866~4350/平方米。 *** 由此可以暗示投资者即便未交房,也能有每年7%~8%的回报 “小幅快涨”的操作关键是要通过各种途径和手段让意向客户理解到“涨价过程是项目价值回归的过程;越早购买就说明越有眼光,就能获得越高的升值空间。” 价格策略 中国地产商域网 市场策略 产品策略 渠道策略 推广策略 “双10%”价格策略 10% 10% 初期用10%的面积以低于市场认同价进行预售推广,制造热销气氛,引发市场关注,奠定销售成功的基础。 成交均价参考线 价格提升参考线 后期用10%的面积以高于市场认同价进行溢价推广,赚取对综合品质要求苛刻的高端客户的“消费者剩余”。 价格策略 中国地产商域网 市场策略 产品策略 渠道策略 推广策略 内容略 楼层差价定位(内控) 价格策略 中国地产商域网 市场策略 产品策略 渠道策略 价格策略 推广策略 推广策略 中国地产商域网 市场策略 产品策略 渠道策略 价格策略 媒体及推广总原则 制造独特性:引起市场的广泛关注。 各种媒体宣传活动配比合理性:争取尽可能高的推广效率。 总费用保证性:由于项目大体量;竞争激烈等因素,一定比例的营销推广费用是必要的,尤其要保证启动期的费用投入。 费用节约原则 :后期可视实际情况,通过其他渠道或方式进行推广,节约相应的开支。 推广策略 中国地产商域网 市场策略 产品策略 渠道策略 价格策略 推广主题 推广策略 产品定位 会展中心之后,150000m2理性、秩序的大型行政商务有机体。 投资定位 时间财富,风动郑东。 市场定位 用建筑坐标新中心 中国地产商域网 市场策略 渠道策略 推广策略 价格策略 商业部分初探 产品策略 风险: 1、广域性:到达时间20分钟,20分钟以内20万人; 2、CBD商业规划完整,供应的时间线造成项目的注 意力分散; 3、分割的不可实现性,因消防等级的要求,分割空 间受到了交通通道、消防通道、消防分区的限制。 中国地产商域网 市场策略 渠道策略 推广策略 价格策略 商业部分初探 产品策略 定位: 1、西餐类、咖啡类、茶艺类; 2、银行、邮政、票务; 3、 KTV 、健身(高度要求:4000--5000)。 中国地产商域网 市场策略 渠道策略 推广策略 价格策略 商业调整方案 产品策略 1、增加设计中的可变性、可分割性; 2、对不同群体的需求做出充分考量(面积、特点、 价格、特殊要求); 3、 无论销售还是出租,可考虑子单元的可能性; 4、建筑分割成单体建筑群机体可能性考量。 中国地产商域网 市场策略 渠道策略 推广策略 价格策略 写字楼部分初探 产品策略 1、单层面积:5870平米; 五入口的非合理性人流疏散、四角竖向交通的 非平均使用,交通快捷难以实现 现存不足点 中国地产商域网 市场策略 渠道策略 推广策略 价格策略 产品策略 2、大客户的非封闭空间,五入口造成的前 台、主入口的单 一,交通不畅; 现存不足点 写字楼部分初探 中国地产商域网 市场策略 渠道策略 推广策略 价格策略 产品策略 3、CBD商业规划完整,供应时间线造成项目 的注意力分散; 现存不足点 写字楼部分初探 中国地产商域网 市场策略 渠道策略 推广策略 价格策略 产品策略 4、主入口南置的非形象性,与大型企业形 象要求的矛盾; 现存不足点 写字楼部分初探 中国地产商域网 市场策略 渠道策略 推广策略 价格策略 产品策略 5、会议室层层设置的管理难度,和利用的 满负荷性不足; 现存不足点 写字楼部分初探 中国地产商域网 市场策略 渠道策略 推广策略 价格策略 产品策略 6、企业铭牌的分级规划,商业广告位的分 级规划; 现存不足点 写字楼部分初探 中国地产商域网 市场策略 渠道策略 推广策略 价
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