2010年11月24日漳州万达广场项目市场研究报告.pptVIP

项目概况 项目名称 长福小区 所在区域/板块 龙文区 售楼处电话 0596-6393618 楼盘地址 龙文区迎宾路南侧、五号路东侧交界处 物业类型 写字楼 开盘日期 2010-10-22 竣工时间 2010-8-15 销售状态 预售 工程进度 已完工 开发商 漳州长福房地产开发有限公司 物业管理费 1元/平方米 物业管理 不详 产品综览 总建筑面积 68822平方米 写字楼建筑面积 1923平方米 容积率 4.99 建筑形态 商住 装修情况 精装 出售价格 15000元/平方 典型项目——长福小区 5A级写字楼 行政公馆 典型写字楼项目分析 项目概况 项目名称 明发商业广场 所在区域/板块 龙文区 售楼处电话 0596-6379999 楼盘地址 龙江路以东、水仙大街以北 物业类型 写字楼 开盘日期 预计2010年年底 最晚交房时间 待定 销售状态 未开盘 工程进度 正在施工 开发商 明发集团（漳州）房地产开发有限公司 销售代理 自销 物业管理 —— 产品综览 总建筑面积 688382平方米 写字楼建筑面积 14万平方米 容积率 3.5 建筑形态 不详 装修情况 无 物业管理费 —— 外立面情况 不详 销售价格 待定 典型项目——明发商业广场 5A级写字楼 行政公馆 典型写字楼项目分析 备注:漳州明发商业广场总占地面积约365亩，总建面积688382.521平方米，其中写字楼14万平方米，由于明发商业广场尚未开盘， 部分数据不详。 写字楼 SOHO SOHO 写字楼 SOHO 5.漳州写字楼市场研究及产品建议 漳州写字楼市场格局分析 漳州写字楼物业市场分析 典型写字楼项目分析 漳州写字楼市场小结 写字楼客户定位、产品建议 漳州写字楼市场研究小结 写字楼市场现 状分析 写字楼物业市 场分析 典型竞品项目 分析 通过对典型写字楼竞品项目研究，目前对本项目能造成直接竞争的竞品项目较少，最有直接威胁的是位于龙文区的明发商业广场项目，其中规划写字楼办公面积14万平方米，因此建议本案加快入市节奏，迅速抢占市场份额。 漳州市目前整体写字楼市场处于起步阶段。 漳州现有写字楼项目主要分布在芗城区和龙文区，尚无标准甲级写字楼，市场写字楼项目均与小区住宅相结合。 目前漳州市场在售的写字楼项目较少，芗城区的丽园广场、龙文区长福小区是主要代表项目，明发商业广场还没有开盘销售，目前售价最高的是长福小区，售价为15000元/平方米。 潜在供应分析 通过对漳州写字楼市场 的调查显示，纯写字楼地块极少推出，目前市场仅明发商业广场项目在规划中有标准写字楼2栋，14万平方米，其他区域均无写字楼供应。 租金水平及出 租率 写字楼市场整体租金水平比较低，大都在35-45元/月/平方米之间； 漳州市的写字楼部分项目出租率在90%以上。 5.漳州写字楼市场研究及产品建议 漳州写字楼市场格局分析 漳州写字楼物业市场分析 典型写字楼项目分析 漳州写字楼市场小结 写字楼客户定位、产品建议 客户定位结论——漳州市已经初步形成“4+3”产业即食品、机械、材料、能源4个主导产业和电子、医药、家具3个重点产业，产业发展带来庞大商务客群，本项目以漳州本地成长型较强的大中型企业以及小型企业为主要购买客户 对本项目的客户定位 企业类型 购买因素 目标圈定 大型企业 大型企业多以自建或自行开发项目为主，对写字楼需求有限 5% 大中型企业 购买力较强，企业发展稳定，大力拓展市场，写字楼购买可以减少企业成本，增加固定资产值，漳州写字楼市场写字楼项目多以整层销售为主，单层面积区间在1200-1700平方米之间。 25% 中小型企业 购买力较弱，转型期企业在发展过程中多以租赁为主，企业对发展过程中风险不可控因素较为关注，对于购买以后承担一定风险性。 15% 小型企业 购买力强，企业较小，需求面积较小，企业最大负担部分为办公场所租金，多以购买后办公+自主为主，客群广泛。 55% 办公写字楼产品形态分析及方案选择 对本项目的产品建议 评价角度 方案一：SOHO 方案二：LOFT 方案三：5A甲级写字楼 产品 SOHO LOFT 5A甲级写字楼 优势 soho产品去化快 满足办公+居住，投资门槛低 可满足不同客户的需求 产品建成后易于统一管理 有利于树立项目高端形象 劣势 小型企业较多，不易于统一管理 不利于树立项目高端形象 项目需要修改单层层高，成本加大 潜在客户较多，需要后期引导 写字楼处于起步阶段，位置比较分散，CBD效应不突出。 市场现状 市场在售项目多以商住立项对该类产品比较认可 市场LOFT产品多以楼中楼出现，设计多以住宅类顶层出现，办公产品中目前属于空白点。 市场缺乏该类型产品，漳州市未来经济发展对甲级写字楼项目需求较大 建议采用 不建议采用