中原2011年湘潭金侨钻石湾项目整体营销执行策略报告.pptVIP

典型客户——成交客户 典型客户——成交客户 典型客户——成交客户 典型客户——成交客户 典型客户——未成交客户 形象上： 实用者的高姿态 舒适者的高格调 价格上： 中开高走，逐步提升 逐级推售，充分引导 推广上： 小众传播 点对点 前期充分的客户积累； 增加开盘次数； 保证每次开盘即售完； 让客户永远处于饥渴状态。 项目精神演绎 * * * * * * * * * * * * 阶段营销策略:第二阶段 销售策略 价格策略 渠道策略 阶段目标 产品分析 整体思路 销售策略: 强力引导 高保值 高增值塑造 卖点集中，强力引导多能综合体价值体系 塑造高保值、高增值投资、经营特区 阶段营销策略:第二阶段 销售策略 价格策略 渠道策略 阶段目标 产品分析 整体思路 价格策略： 住宅价格为：11000元/㎡为基础，应市拉抬 传承前期整体营销成果，冲击更高市场溢价 阶段营销策略:第二阶段 销售策略 价格策略 渠道策略 阶段目标 产品分析 整体思路 市场跨界 造势刺激 CBD+CLD双赢给力生活！ 生活跨界 持续攻击 四维SPACE多能溢彩生活 成就 成就钻石的光辉！ 成就钻石湾的精彩！ 项目回款预测 项目营销费用预算 市场比较法 步骤一 选取类似楼盘进行相关因素比较，计算出本项目静态比准价格。 因素修正法 步骤二 通过计算市场的自然价格增长率，并且结合营销溢价和产品创新溢价计算出本项目的最终预测价格。 价格溢出 价格策略：项目价格制定测算方法：市场比较法/因素修正法（动静态结合） 通过附件产品价值拉动溢价 5位策划师/高级策划师 2位策划经理 2位营销总监共同评定打分 运用市场比较法试算得出的本项目均价 住宅均价＝∑权重i×均价i×Px /Pi(i=a～d) ＝1405.71+345.78+360+675.29+678.62 =3465.41元/平方米 步骤一市场比较法： 3465.41 总价 678.62 675.29 360.00 345.78 1405.71 　 —— 比准价格 87 85 82 83 84 82 100 合计 6 6 4 6 6 5 6 包装展示 7 6 5 7 6 6 7 营销包装 8 9 9 8 8 7 11 户型结构 5 5 5 5 5 5 6 物业管理 7 5 7 8 7 6 8 规 模 10 10 9 10 9 8 12 小区环境 6 6 5 5 5 5 7 周边环境 4 4 4 4 4 4 6 教育配套 8 8 8 7 8 9 9 商服配套 13 13 13 11 13 13 13 位置交通 13 13 13 12 13 14 15 区位前景 3600 3500 3600 3500 3600 　 　 均 价 pe pd Pc Pb Pa Px 　 代表符号 20% 20% 10% 10% 40% —— 　 参考权重 幸福郡 毕加索公寓 云盘香郡 芙蓉世纪城 书香语林 本项目 　 楼盘 均价实现的前提—— 产品＋概念的成功打造 营销策划精准化 预计2011年7月项目推出市场，通过溢价整合，预估均价约为：4000 元/㎡ 住宅3465.41元/㎡ 3950.57元/㎡ 本项目可实现动态价格 14％ 溢价合计 6％ 整合联动 营销策划 5％ 科技、服务增值 产品创新溢价 3％ 调控抑制因素 市场竞争激烈 市场自然溢价 溢价空间 溢价影响点 溢价因素 市场静态 比准价格 政府调控造成的市场抑制性因素与区域市场竞争的激烈使得自然溢价增值趋于保守 产品自身增值则显得更为重要 营销策划将起到强力的保障作用 【市场自然增长率】 （未计算其他动态溢价因素） 步骤二因素修正法：市场增长溢价 预计2011年7月项目推出市场，通过溢价整合，预估均价约为：4000元/㎡ 溢价策略体系：住宅总体均价约4065元/㎡ B区 A区 C区 商业启动 产品＋概念的成功打造 2.营销策划精准化 预计2011年9月二次开盘，15%高层优质单位加推，预估二次均价约为：4200 元/㎡ 1批次 2批次 商铺市场价格（以临街首层商铺为例）预测—市场比较法 通过对湘潭市的商业市场的调研，采取分析比较法，整体预估商业的价格（排除以后营销方法、分期开发、地块成熟度所带来附加值能带来的销售价格） 售价评估参照物选取（与本项目同区域）： 多伦国际商贸城商铺均价：20000元/㎡ 建鑫城国际社区商铺均价：17000/㎡ 60 5 3 5 6 6 3 2 10 20 评分 金侨书香语林 3.5万㎡ 好 好 较好 人流量大 气氛较好 河东大道与双拥路交汇处商业位置较好 备注 57 87 90 100 总分 好 5 管理较好 5