2011年12月10日常州武进万博广场2012年年度营销的方案.ppt

武进万博广场 2012年年度营销方案 2011年12月10日;2012年项目年度营销方案 ;;绿地;从目前市场情况来看，70%以上的楼盘都采取了不同程度的降价策略，其中：;》》》竞品市场分析;;2011年武进区供应量在4-5月以及9-10月维持相对高位，而存量一直持续走高，年底达到峰位，12月份存量相比1月份存量增加了2倍;;;;;;;B4;;;;;;; ;;;;;;开 发 商: 常州绿城置业有限公司 项目地址: 武进人民西路北侧、长沟河东侧 占地面积: 41万㎡ 建筑面积: 140万㎡ 容 积 率：2.7 预计开盘时间：2012年下半年 预计价格：7500元/平米 建筑类别：高层 户 　数 ：总共约 7500 户 ， 一期 1659 户 一期规划：1栋26层、7栋28层、4栋31层 ;;;;;2012年项目年度营销方案 ;2011年销售指标完成情况;2011年营销费用使用情况; 城市广场的策划及销售代理佣金费用占比较大（总费用1020万，实际约有400万还未支付），主要是去年销售回笼后的佣金结算和今年的佣金计提结算；纯推广费用占比达43%（总费用1053万）。 ;1、本项目费用的使用与项目的开盘节奏基本吻合，4-5月份苹果公寓蓄客开盘，8-9月份二期住宅推广开盘，推广费用使用较高。 2、2011年中，其中网络广告投放费用较高，总费用达130多万元，侧重在搜房和化龙巷等等网站进行投放； 3、在宣传物料制作中，喷绘费用使用达到105万元，本年度将在更换户外画面时提前考虑更换的位置和更换频率，减少浪费； 4、另外短信总费用比较高，达120多万，平均每月仅短信发布费用就要10多万，本年度在短信渠道将注意投放，做好内容和效果的监控，杜绝滥发短信。;2012年营销费用分解;2012年项目年度营销方案 ;;2012年可售量—2期、3期;可售户型面积配比;指标分解情况;2012年项目年度营销方案 ;2012年营销思路;推售产品及策略;价格及策略;;2012年项目年度营销方案 ;2012年营销思路;二期 住 宅;住宅——产品分类;推售难点;住宅——二期户型分布;;2-3月余房去化推广动作;2-3月余房去化推广动作;网络软文炒作： 错过花园街，hold住武宜路。 李嘉诚只选择熟地投资，你呢？巴菲特只选择自己熟悉的，你呢？ 武进万博广场，17万方商业开业，你楼下的中心！ ;3月中160 ㎡小楼王户型推广;4-5月景观楼王B/J户型推广;I-max阳光景观楼王;7-8月21#推广思路;10月15#推广思路;住宅——客户开发;提供一个平台，供业主邻里之间增进感情与交流。 ;根据时间节点对于不同目的性的活动进行组合式组织执行，从而确保保持案场人气充足及对蓄客销售的促进作用。 ;公司配合;住宅——看房动线;1 # 楼 办 公;100 ㎡以内：7-19F 100-500 ㎡：20-30F 500 ㎡以上：31-38F;提升产品附加值，建立差异度，提升购买意愿;6月办公楼产品推广思路;产品命名包装 1、万博大厦 2、万博城市大厦 3、万博商业大厦;产品推广诉求;1#公寓——客户定位;1#公寓——客户开发;根据客户的生活工作场景，借助其场景资源进行合作，配合DS、外展点设定。 ; 根据“产品定位”、“客户定位”分析，活动将以大型经济类客户导入型专业活动为主导，借助知名讲师，举办互动吸引此类客户群体前来参与。;二 期 商 铺;商铺推广思路;商铺推广思路;商铺——客户定位;对现有客户群体、周边区域客户进行线下信息发布，通过横幅、派单、短信、call客等方式进行开发。 ;三 期 公 寓;三期公寓推广思路;2012年项目年度营销方案 ;活动方案;老带新政策;武进万博广场升级大赛;7月;团队配置;团队配置;Q2：周边竞品在做什么？