2013年1月苏州工业园创苑路商业地块前期的的策划的报告.pptVIP

-----潜在威胁 潜在威胁 风险规避 园区各地大力开发新的商业载体，供应量大，竞争激烈，有可能导致区内消费外流 区内已有多个商业项目，月亮湾部分写字楼裙楼为商业用途,将形成相互竞争关系 目前房地产项目贷款政策控制，不利于项目融资和投资购买 顺应市场需求，错位发展，提升项目品质，形成鲜明特色，提高竞争力 加强招商引资，拓宽招商渠道，合理定位，避开竞争 采取较为灵活的运营模式，尽快回笼资金 四、项目SWOT分析 评价项目 分数 评价 消费群体 数量 2 集中居住区达10余个，消费群体数量大 分布 1 大多离项目在三公里范围内 增长率 1 短期内增长不太明显 构成状况 1 现有消费能力较弱，未来消费有所提升 交通环境 道路状况 2 交通便利，路况良好 交通流量 1.5 目前交通流量正常 集客手段 1.5 有轨道交通，公交尚不发达 现有设施 规模 1 单个项目体量差距不大 距离 1 与其他商业项目距离都不远 区位 2 区域的几何中心，均匀辐射 竞争态势 竞争对手 1 为不饱和商圈 客源保证 1 取决于项目的招商和运营状况 发展空间 商圈拓展性 2 可塑性较好 消费市场增长 1 稳定客源有增长空间 设施扩张性 0　 周边地块已开发完毕，扩张性小 A等：19分，非常好的立地环境 -----立地环境评价 四、项目SWOT分析 评分规则 每个项目1-2分打分 2分：很好 0分：较差 1分：较好 -1分：很差 A等：19—30分 非常好的立地环境 B等：8—18分 较好的立地环境 C等：-3-7分 较差的立地环境 D等：-15—4分 非常差的立地环境 Part 5 项目定位建议 消费客群分析 项目性质定位 项目功能定位 业态布局建议 产品开发建议 租售策略建议 五、项目定位建议 -----目标消费客群定位 核心需求 外延性需求 来自区域以外的消费需求 区内师生、居民、企业员工的消费需求 核心客群 次级客群 潜在客群 约10万人 约20万人 未知 区内师生、居民、企业员工等消费群体 区域周边3公里范围内小区居民 区内星级酒店住客、商务办公人群 市区、园区等外部导入人群 约1.5万人 logo 苏州工业园创苑路商业地块前期策划报告（草案） 2013年1月 logo 基本思路 二、区域市场调查 三、消费市场分析 四、项目SWOT分析 一、项目基本情况 五、项目定位建议 六、初步财务分析 Part 1 项目基本情况 规划技术指标 基地现状特征 通达性分析 区域发展概况 项目位于创苑路、松涛街交叉口东南处，临近地铁二号线松涛街站点，连接研发生产区和高等教育区，是区域首期的几何中心。南面紧邻工业技术学校、东面是公寓C区，北面是苏大三期，西部是生物纳米园和创意产业园。交通便利，地理位置优越。 一、项目基本情况 -----项目位置 一、项目基本情况 用地性质 地块面积 容积率 地上建筑面积 地下建筑面积 裙房限高 主体限高 商业金融 -----规划技术指标 一、项目基本情况 -----基地现状 地块西侧松涛街 地块内部现状 地块北面创苑路 地块西侧西江塘河 地块东侧雪棠街 地块北面景观带 地块呈长条状分布，内部已无建筑物，地势平坦，便于开发建设。西侧有西江塘河，北侧有景观绿化带。 基地周边道路完善，基础设施齐备。区位条件优越，发展前景较好。 工业技术学校 公寓C区 文萃广场 苏大三期 （未开发） 公共学院 生物纳米园 本项目 地块通达性较好，往区内各个发展组团较为便捷；往市区可通过独墅湖隧道以及东方大道，连接绕城高速、中环路；对苏州以外的交通也相当便捷 项目紧邻轻轨二号线延伸段松涛街站，为市区的外部人流导入提供了便利条件 项目西侧松涛街已全线贯通，成了园区湖东南北通行的主干道，湖东和车坊居民前来消费极为方便 区内主干道网成三横三纵格局，支干路网的完善、公共交通的发展，将大大缓解内部交通压力。 一、项目基本情况 -----通达性分析 创 苑 路 -----区域发展概况 一、项目基本情况 独墅湖区域首期经过10余年的开发建设，形成了拥有图书馆、体育馆、影剧院、学生食堂、邻里中心、商业街、居民小区和一批师生公寓的配套服务区，相继建设了生物纳米园、创意产业园等创新创业载体，全面启动建设了月亮湾商业配套区。累计建成各类科教创新载体面积超过500万平方米，引进23所知名高校和1600余家创新型企业。目前区内常住人口超过12万，为项目开发建设提供了完善的公建配套和消费市场支持。 Part 2 区域市场调查 园区商业概况 区内项目情况 未来商业供应 市场调查小结 湖西商圈：商贸+配套商业 代表项目：湖滨新天地、左岸商业街、星都中心、天虹百货、印象城； 辐射客群：湖西区域及部分