杭州水岸枫庭的项目前期营销战略的方案155PPT2009年新.ppt

从“西湖时代”迈向“钱塘江时代” 杭州水岸枫庭项目——杰星流程模式运用 杭州钱江板块的未来定位 高端住宅市场背景 高端住宅逆市“飘红” 杭州高端住宅市场却屡屡传来好消息。林风御树、新绿园、悦府等高端住宅的逆市“飘红”，在08年的市场行情下，高端住宅丝毫不见颓势，价格稳中有升 杭州高端住宅 板块竞争版图 钱塘江景观豪宅区域，属于 钱江新城板块，为杭州未来 的CBD；城市向东南移的趋 势中当之无愧的中心点；地 铁、过江隧道的受益者。目 前的钱江新城，开发项目主 要集中在两个区域，一个区 域是原来杭州的复兴区块， 也就是本案所处区块；另一 个便是钱江新城核心区。 杭州高端住宅 三大板块对比分析 钱江新城以钱塘江江景为依托的豪宅板块 钱江新城位于杭州市江干区东部，距离西湖风景区约4.5公里，距萧山国际机场约18公里。 钱江新城依钱塘江而立，沿江一线规划有大面积的生态绿化带，使整个新城最大限度地接近水体。与此同时，新城内还规划有大面积的绿色公共空间。意在结合内外景观，营造一个园林式城市栖居空间。 钱江新城板块背景 杭州未来真正的CBD 钱江新城住宅开发特征 江景楼盘户型设计崇尚宽敞和大气 杭州钱江新城豪宅地位预判 2008年，杭州的高端住宅市场逆市“飘红”，而钱江新城板块更是受到市场 追捧，作为杭州未来的城市中心、钱江新城定位为顶端的CBD区域 ，已 形成以钱塘江为轴心的新的居住生活圈。 水岸枫庭项目定位 项目认知钱江新城高端住宅区 自然资源得天独厚 水岸枫庭东靠甬江路，南拥钱塘江岸 核心资源： 9层以上局部江景景观资源 距钱江新城核心区域咫尺之遥 距离杭州中心区域仅10分钟车程 项目价值提炼 延续杭州文脉的规划理念 延续杭州文脉与传统，整体规划强调个性与统一性的并存，充分发挥利用项目周边公园，景观等场所特征，营造与周边环境融为一体的高品质社区。 项目价值提炼 稀缺的景观价值 坐拥钱塘江一线景观 项目价值提炼 具备豪宅特征的户型设计 项目价值提炼 顶级配套设施 星级精装大堂 1：1车位比 韩国大熙远红外地暖 大金中央空调 欧洲顶级卫浴 …… 项目价值提炼 彰显城市建筑映像的立面 后现代主义立面风格 代表了城市建筑的杭州气质 阳光海岸一期于08年11月首次开盘，创下淡市热销11亿的奇迹。09年4月6日推出最后一批房源，共100套左右。主力户型为380平方米的平层公寓和480平方米的跃层，均价36600元/平米。除了同样户户瞰江外，还能享受比一期更优越的园林景观资源。户型方面，之前广受市场热捧的“100平方米超大客厅”、“6.5米开间江景主卧”等经典元素在阳光海岸二期中都将被保留， 阳光海岸 户型分析 极致奢华的豪宅设计 客厅：一线江景的超大型 风景会客厅 目前，绿城新绿园一期已售罄，二期于08年8月开盘，主力户型为70平米的小户型及180平米的大户型，小户型均价21000元/平米，大户型均价28000元/平米 新绿园总建筑面积约118000平米，由6幢小高层、高层组成。新绿园一期是1#、2#、3#、4#四幢，均价是24000元/平米左右；二期是靠近法院的5#、6#两幢。该楼盘预计将于2010年6月份交付。 新绿园 户型分析 传统的豪宅户型设计+年轻白领的单身空间 项目属于第二梯队 百万级豪宅 直接竞争对手未来供应分析 水岸枫庭附加值打造 延续项目高品质 引入管家式物业服务 水岸枫庭客户定位 从客户角度出发的思考 全面了解高端客户的需求与特质 分析竞争对手的客户诉求策略?? 寻找本项目的切入点 从而制定项目的营销策略 豪宅客户的需求面不同 但他们都是富豪 通过竞争对手已成交客户分析，我们总结出了在钱江板块豪宅的三个面 的需求，每一个客户大都都有这方面的需求，只是侧重点有所不同。 消费语论：放弃高调媚俗 执着低调华丽 我们要寻找的就是第三阶段富豪新贵 滨江豪宅一直用以体现贵族的气质与品格，水岸枫庭是滨江住宅的血脉延续。这 样，以水岸枫庭为半径的圈子里将是第三阶段的贵族或准贵族。在杭州社会结构 中，他们高居金字塔之巅，是财富与精神的“双冠王”；在社会上，他们被称为 老板，可能是公司董事长、总裁、企业高管，另外还有艺术家。他们喜欢被追 捧，喜欢排场，又喜欢神秘，不被打扰；他们不断的寻求对自己的社会身份属性 或阶层的维护、巩固和提高。有人形容他们的社交：“一张大屏幕再加上一场30 分钟的小型记者招待会，恰倒好处地满足了他们的心理，也适当照顾了他们的情 绪。”而水岸枫庭，将成为顶尖人物的聚居之所。 他们在社会阶层中，是所谓的“上”者 由目标客户引发的营销策略形象定位 钱塘江畔城市新贵豪宅 目标客户引发的营销策略 围合式圈层营销 水岸枫庭是高贵