房地产企业纳税分析池州金桥税务师事务所219.ppt

（七）土地增值税清算中成本费用的分配 　由于土地成本是房地产企业加计扣除费用和开发费用计提基数的重要组成部分，不同的分摊方法将再次放大这种差异。仍以上例为例，在假定利息费用不能据实扣除的情况下，最终整个扣除项目总差异高达400×（1+20%加计扣除比例+10%开发费用）=400×1.3=520万元。 　　本案例中房地产公司有两种分配方法可以选择，实际操作中应按两种方法分别算出土地增值税，比较后再作选择。 * fhfh （四）销售环节涉税处理 一、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 二、房地产企业与业主间违约金的处理 三、卖精装房送家电、家俱的涉税分析 四、商铺包（返）租销售的问题 五、转让人防设施的税务处理 六、地下停车库的涉税处理 七、租金收入的问题 八、代收费的税务处理 九、销售收入与预售收入的划分是否正确 * fhfh 销售环节涉税处理 一、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 （一）订金（保证金、诚意金、VIP卡）的税务处理 　订金、诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，在合同签订日之前，此时企业所得税、营业税应税行为尚未成立，不应作为预收账款征收销售不动产营业税和企业所得税 。订金暂时可以记在“其他应付款”。 　　但是，一签合同，订金（保证金、诚意金、VIP卡）马上要从其他应付款转到预收账款缴企业所得税和营业税。签了合同还把诚意金放在其他应付款是错误的，这也是税务机关检查的重点。 * fhfh 一、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 （二）预收定金必须要交企业所得税和营业税。 　 所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行；如果无约定，销售者违约时，“定金”双倍返还；消费者违约时，“定金”不返还。“定金”的总额不得超过合同标的的20%.定金具有担保性质。 根据关于印发营业税问题解答[之一]的通知（国税函发[1995]156号）文件18条规定，此项规定所称预收款，包括预收定金。因此，预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。 * fhfh 一、房地产预收的诚意金、订金、定金的处理 建设部《关于进一步整顿规范房地产交易秩序的通知》（建住房[2006]166号）明确规定： 未取得商品房预售许可证的项目，房地产开发企业不得非法预售商品房，也不得以认购（包括认订、登记、选号等）、收取预定款性质费用等各种形式变相预售商品房。 实际操作中，还是存在房地产企业收诚意金的业务 * fhfh 二、房地产企业与业主间违约金的处理 （二）个人在购房时从房产公司取得的违约金或赔偿金的个人所得税处理。 《国家税务总局关于个人取得解除商品房买卖合同违约金征收个人所得税问题的批复》（国税函[2006]865号）规定：“商品房买卖过程中，有的房地产公司因未协调好与按揭银行的合作关系，造成购房人不能按合同约定办妥按揭贷款手续，从而无法缴纳后续房屋价款，致使房屋买卖合同难以继续履行，房地产公司因双方协商解除商品房买卖合同而向购房人支付违约金。 　　根据个人所得税法的有关规定，购房个人因上述原因从房地产公司取得的违约金收入，应按照“其他所得”应税项目缴纳个人所得税，税款由支付违约金的房地产公司代扣代缴。” * fhfh 二、房地产企业与业主间违约金的处理 二、房地产企业与业主间违约金的处理 （一）房地产企业收取业主违约金的营业税处理。 　　分两种情况： ①继续履行合同 财税[2003]16号 单位和个人提供应税劳务、转让无形资产和销售不动产时，因受让方违约而从受让方取得的赔偿金收入，应并入营业额中征收营业税。 ②不再继续履行合同 房地产公司收取的定金违约金。房地产公司虽然收取但没有发生销售不动产行为，因此这部分定金是不需要营业税（没有提供应税劳务），如果已经征收营业税，可以在当期冲减销售房屋的营业额或退税处理。 * fhfh 二、房地产企业与业主间违约金的处理 2.房地产开发公司收取业主的违约金和更名费，是否需要缴纳土地增值税？ 　 房地产开发公司因购房者在履行购房合同时违约而收取的违约金和更名费，实际构成了房屋销售价值，并在房屋转让时取得了收入。根据《土地增值税暂行条例实施细则》第五条规定，《暂行条例》第二条所称的收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益。因此，该违约金和更名费应并入其房屋转让收入计征土地增值税。 * fhfh 二、房地产企业与业主间违约金的处理 （三）房地产企业与业主间违约金的土地增值税处理 1.房地产企业向业主支付违约金不可以在计算增值税时进行扣除。 　　根据《中华人民共