凯越置地发展战略.doc

凯越置地发展战略 第3章凯越置地发展现状及存在问题 3.1凯越置地发展历程及现状 凯越置地的前身是一家具有沿海发达地区背景的专业房地产开发企业，在开辟西安 市场之前，企业已经在福建厦门、山东青岛、甘肃兰州、以及重庆市等地开发建设了多 个房地产项目。随着中央西部大开发政策以及国家加大中西部地区发展战略的实施，企 业管理层审时度势，于2003年毅然决策进入西安市场。 在进入西安房地产市场的初期，企业在人员配备、土地储备、政府关系协调等方面 遇到了许多现实困难和挑战，经过上下齐心协作刻苦努力，截止到2008年年底，企业 已经通过土地摘牌、项目收购和兼并等方式，在西安市获得了莲湖区西稍门“上城.LOFT” 项目、莲湖区纬二十六街“汇景·凯越”项目、雁塔区丁白路“凯越·巴厘公馆”项目、 未央区纬二十八街“凯越·圣地亚哥”项目、碑林区南沙坡“学府首座”城中村改造项 目、碑林区太乙路“凯越·哈佛印象”项目、莲湖区昆明路“凯越花园”项目、未央区 二府庄“大明宫·凯越大厦”项目、新城区三府湾“凯越苑”项目、雁塔区双桥头城中 村改造项目、碑林区北沙坡马腾空项目、新城区东站路勤俭木箱厂项目、经开区凤城七 路永固纸袋厂项目、长安区王寺商城项目等，同时，凯越置地在西安周边地区获得了湖 北襄樊 项目中， “凯越·水岸花城”项目、宝鸡川陕南路“凯越·欧洲城”项目。在所有十六个 己建成项目两个(“上城·LOFT”、“汇景· 厘公馆”、“凯越·圣地亚哥”、“学府首座”、“凯越· 凯越”)、在建项目四个(“凯越·巴 欧洲城”)，报批报建项目五个(“凯 越·哈佛印象”、“凯越花园”、“大明宫.凯越大厦”、“凯越苑”、“凯越·水岸花城”)， 其他五个项目正在土地手续办理过程中。截止到2010年7月，凯越置地累计开发面积 55万平方米，在建面积约100万平方米，土地储备约550亩。 凯越置地经过了近十年的发展，无论是在资产规模、项目数量，还是在企业效益、 人力资源存量等方面都有了很大改观，凯越置地目前拥有了陕西宏腾实业、陕西汇景置 业、陕西金泉置业、西安和居置业、陕西晶凯越、西安博汇房产、西安联合置地、襄樊 宏腾置业、宝鸡宏腾置业等9家房地产专业公司。 3.2凯越置地经营中存在的问题 作为一个新兴的行业，从二十世纪八十年代开始，中国的房地产业经过近三十年的 快速发展，市场规模不断扩大，已经成为国民经济中拉动投资和消费的主要力量之一。 但是，房地产行业在快速发展的同时，也一次又一次地经历着政策、市场、舆论等方面 的冲击和洗礼，不断出台的宏观调控政策、世界范围的经济危机、汉川地震等自然灾害、 房地产市场投资与需求的剧烈变化、社会舆论对整个行业的垢病，所有这些因素，无不 对正在这一行业中寻求发展的凯跃置地的外部环境和内部运营产生影响。 目前，主要有以下几个方面的问题，制约着凯跃置地持续、稳定、快速、健康发展: (l)房地产市场的政策风险加大，项目开发的不确定因素增多 相比其他的行业，房地产业的进入门槛比较低，房地产企业和从业人员鱼龙混杂， 一段时间以来，整个行业的发展缺乏规范，投机风气盛行，一些人凭借关系炒地皮、炒 楼花，个别企业通过非正常手段占有大量的土地储备，全国各地，特别是北京、上海、 广州、深圳等一线城市的楼盘价格非理性大幅上涨，房地产业在人们的眼中成了投机和 暴利的代名词，老百姓和社会舆论对房地产行业的垢病越来越严重。而房地产业的发展 在带动国民经济发展的同时，也确实对国家的土地政策、金融稳定、社会和谐等方面造 成了一定的冲击和压力，政府一方面希望房地产的发展能够切实解决老百姓的住房问 题，带动一大批相关行业的快速发展，为整个国民经济和社会进步做出贡献，另一方面， 又对房地产发展过热给经济带来的威胁始终保持警惕。房地产业因此受到了一次又一次 的宏观调控，成了高风险行业，每一次调控政策的出台，都对行业的发展和企业的经营 管理造成严重的影响。随着房地产宏观调控政策越来越严厉、越来越具体，政府的行政 审批不断规范，参与审批的部门不断增加，甚至发生已经审批过的项目由于政策或审批 程序的变化而无法实施，需要重新报批报建的新问题。 凯越置地位于未央区二府庄的项目，其商业用地按照6.7容积率变住宅用地的申请 本来已经通过政府审批，政府规划部门也颁发了新的用地规划许可证，但因为西安市政 府决定要对大明宫地区实施综合改造，所以项目的土地变性手续被冻结了八个月。2008 年春节后，大明宫改造办正式对外办公，而其下属部门对二府庄项目己经取得的审批文 件不认可、不执行，不同意将商业用地变为住宅用地，不同意按照6.7的容积率办理报 建手续，这种状况一拖就是两年，直到2010年4月份，大明宫方面才勉强同意按照国 务院批准过的西安市2008一2020年总体规划、和大明宫保护区区域规划的规定，将