房地产发展几点想法.docVIP

房地产发展几点想法 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 　　2004年，我国出现了房价的全国性上涨，在房地产历史上是少有的,以下介绍一些房地产的基本情况。 　　一、房地产业的现状 　　从2009年以来房市的实际运行状况和走向来看，房市步入了此轮周期的下行阶段，也就是业界人士所说的开始步入短期“拐点”。 　　我国房市目前的现状包括以下几个方面： 　　 1.成交量萎缩，空置率上升。 　　 2泡沫成份开始收缩，市场价格在高位运行的同时面临较大的下降压力。 　　 3.紧缩政策下房地产商面临较大的资金压力，房地产金融风险加大。 　　 4.市场开始走向分化，房地产行业正在重新洗牌。 　　 5. 房地产中介经营困难。 　　 6施工企业正在面临改革。 　　7国内欲购房者出现持币观望的情况，并且开始在国外寻找投资机会。 　　 8外资降低了对中国房市的期望值并且开始从房市撤离资金，更有甚者，发动了做空中国房市的攻势，企图掠夺中国改革开放的红利。 　　 9政府正在衡量局面，极力保住改革开放的大好形势，将此轮美欧引起的金融危机对我国的影响降到最低程度，力争经济发展软着陆，找到新的经济增长点，正在调适与新生产力相适应的新生产关系，将会出台一系列改革政策。 　　二、我国房市的主要问题 　　1国内经济的发展对房地产业过于依赖，出现了结构失衡的局面。 　　2.市场发育不均衡，不成熟，不规范，泡沫化程度较高。 　　 3. 土地的供应不规范，政府企业行为严重，政企分开不到位。 　　4.供需结构开始失衡。 　　 5.房地产业对金融依赖程度较高，蕴藏着极大的金融风险。 　　 6房地产担负了过大的资产保值增值重担。 　　 7人民币汇率的浮动加重了国际游资对中国优质资产的投入。 　　三、此轮调整的必然性 　　综合来看，此轮房市调整有其必然性和合理性,主要基于以上问题及以下理由： 　　1.结构失衡，房价泡沫过大金融风险加大是行业调整的内在原因。 　　2.对房市的专项调控政策和宏观紧缩政策是导致此次调整的直接原因。 　　3. 美国次贷危机的爆发改变了我国房市的预期，欧洲金融危机的爆发加速了全球经济下滑的趋势。 　　四、我国房市的未来走向趋势 　　第一，房市已进入调整期，但不允许崩盘，只是平稳增长。 　　从我国历次的房市周期和其他国家的房市周期来看，此轮调整的时间大概为两年，增长期为4年。我们判断房价的总体调整幅度不会超过30%，调整时间大约在两年。 　　第二. 我国房市中长期供应仍然偏紧，未来的发展前景趋好。 　　从决定我国房市的长期因素来看，不仅没有发生大的变化，而且在未来会进一步发挥其规模巨大的作用。这包括： 　　（一）人口因素 　　 1.人口存量：在中国巨大的人口和家庭总量中，目前还有约70%尚未真正解决好住房问题。 2.人口增量：中国每年的人口增量约有1,000万人，这是一个接近澳大利亚全国人口总量的数量，仅此人口增量所引起的每年住房增量约为1亿平方米。 3.人口质量：中国的人口质量在发生改变，健康状况在提升，知识结构在改善，因而人们对所需住房的量和质的要求也在发生改变。 　　（二）经济收入因素 　　 1.投资意识觉醒：目前中国城乡居民储蓄存款余额已超过20万亿元，居民急需货币的保值和增值渠道。 　　 2.异地置业：无论是个人投资还是助亲友买房或者方便异地工作，在异地购置房产的人士日渐增多，旅游度假目的地的房产也逐渐开始受到重视。 　　 3.商业发展：随着百姓购买力的迅速进步，中国未来的城乡商业还会有巨大的发展空间，而商业的发展会带来新的生活方式和开发机会。 　　（三）城市化因素 1.生活方式：随着文化生活的进步，人们对居住条件有了更高的要求。 2.地方发展：目前，地方财政收入中土地出让收入的比重高达50％左右，可谓“土地财政”，故各地房地产发展的背后有着充足的政治动力。 3.城市化进程：三十年前，中国的城市人口仅有1.72亿，如今已达5.77亿。目前中国的人口城市化率约45％，而中等发达国家平均为61％，高收入国家则平均为78％,中国城市发展的空间还很大。 4.城市递进和升级：中国县级以上的城市多达近三千个，随着上一级城市在发展中不可避免地发生的商务成本的上升，各种类型的城市会呈“梯级成长”之状态，这种状态往往会引起投资地点和方向的转移。 5.城乡改造：近年来中国城市中的旧城改造从未停步，除了必要的保护性建筑之外，大量的旧城应该改造，必须改造也能够改造。不少城市近郊的村镇改造也正在如火如荼地进行，这有助于农村经济的转型和土地的高效利用。 　　 6.土地供应：由于历史和地理的因素，在中国人多地少。中国的海岸线很长，充分利用近海资源填海造地，是