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对投资性房地产公允价值计量思考 　　[提要] 本文针对上市公司采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量应用情况，探讨投资性房地产公允价值计量过程中遇到的具体问题，并分析上市公司不愿意采用公允价值模式对投资性房地产进行计量的原因。 　　关键词：投资性房地产；公允价值；计量 　　中图分类号：F23 文献标识码：A 　　收录日期：2013年4月23日 　　根据投资性房地产准则的规定，投资性房地产进行后续计量时，可以采用两种计量模式，即公允价值计量模式和历史成本计量模式。有确凿证据表明，投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的条件下，企业可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。但准则没有规定必须采用公允价值计量模式或是成本计量模式，这就给许多拥有投资性房地产的企业有选择或者不选择公允价值模式计量投资性房地产的自由。 　　一、投资性房地产后续计量模式比较选择 　　1、成本计量模式。成本计量模式是指按照投资性房地产的账面价值、使用年限等因素，按期考虑投资性房地产的累计折旧或累计摊销价值，在会计期末需对投资性房地产进行减值测试，如果发生减值，还要根据资产减值的有关规定计提投资性房地产减值准备。成本计量模式具有较好的客观性及可验证性，在一定程度上可以防止企业财务舞弊行为。另外，会计核算操作简单，易被接受。但是，成本计量模式无法跟上市场的千变万化，不能反映资产的现实价值。 　　2、公允价值计量模式。公允价值计量模式是指以资产负债表日投资性房地产的公允价值调整账面价值，公允价值和原账面价值之间的差额计入当期损益。公允价值模式不对投资性房产计提折旧或进行摊销。采用公允价值模式计量投资性房地产，能更加客观地反映企业资产的现实价值，提高企业会计信息的决策相关性，加速与国际会计准则的接轨。但是，公允价值要受时间、空间变化的影响。公允价值的确定带有很强的主观性，目前在我国仍缺乏详细规范公允价值计量技术和操作指南。 　　3、投资性房地产计量模式的选择。企业在选择投资性房地产的后续计量模式时，主要是从成本收益角度进行权衡。???成本方面，与历史成本计量模式相比，由于市场环境不健全，公允价值计量模式要增加信息的收集成本和加工成本。在收益方面，投资性房地产采用公允价值计量后，会对企业的资产结构、所有者权益、利润均产生巨大影响，增加股东账面财富，动态反映企业利润的增减。因此，拥有投资性房地产的企业，会因为成本高于效益，选择成本计量模式，也会因为效益高于成本，选择公允价值计量模式。 　　二、投资性房地产公允价值计量应用现状 　　新会计准则实施至今，持有投资性房地产的上市公司数量在逐步增加，其中仅有3%左右的公司选择采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量，具体情况见表1。（表1） 　　1、仅有少部分公司采用公允价值计量模式。通过资料分析显示，从投资性房地产准则实施至今，虽然在沪深A股上市公司中，拥有投资性房地产的上市公司比较多，约占全部上市公司的40%。但是，绝大部分上市公司采用成本模式对投资性房地产进行后续计量。截至2011年底，900多家拥有投资性房地产的A股上市公司中，采用公允价值计量的只有30余家，占比约3.3%，其中约140家房地产上市公司中，只有卧龙地产、金融街、金科地产、世茂地产、中航地产等少数几家采用公允价值计量投资性房地产。 　　2、公允价值的确定方法各异。投资性房地产准则对投资性房地产公允价值的确定方法没有明确规定，导致上市公司在确定公允价值时方法不统一。在上市公司中，有的评估价格确定公允价值；有的采用第三方机构调查报告为依据；有的参考同类同条件房地产的市场价格。三种方法中，评估价格的可靠性最高，第三方调查报告次之，市场类比加入了管理层的主观判断，可靠性相对最差。（表2） 　　3、公允价值信息披露不完全。大部分上市公司对投资性房地产公允价值计量的信息披露不够充分，也不够规范。有的上市公司仅披露投资性房地产的年度公允价值及公允价值变动情况，报表使用者无法了解公司主要投资性房地产公允价值的确定方法、同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，所以无法判断上市公司投资性房地产信息的真实性以及公允价值的可靠性。仅有少数几家公司，详细披露了公允价值确定原则、方法、程序。总的来讲，投资性房地产公允价值信息表外披露过于分散，没有统一项目涵盖公允价值信息，削弱公允价值信息的敏感度，不利于投资者快速获取所需信息。 　　4、利用公允价值计量粉饰业绩。回顾近几年的房地产市场，多家涉及投资性房地产的上市公司上演财务伎俩成功粉饰经营业绩。仅就2012年，这样的案例也是相当多见。*ST国商（000056）、*ST冠福（002102）均在2012年将投资性房地产的后续计量模式由成本计量改为公允价值计量，年度所有者权益分别增加约19.89