税法实务-项目九.pptVIP

2.纳税人是自然人的。当转让的房地产坐落地与其居住所在地一致时，则在住所所在地税务机关申报纳税；当转让的房地产坐落地与其居住所在地不一致时，则在办理过户手续所在地的税务机关申报纳税。 二、纳税申报 土地增值税的纳税人应在转让房地产合同签订后7日内，到房地产所在地主管税务机关办理纳税申报，并向税务机关提交房屋及建筑物产权、土地使用权证书，土地转让、房产买卖合同，房地产评估报告及其他与转让房地产有关的资料。 纳税人因经常发生房产转让而难以在每次转让后申报的，经税务机关审核同意后，可以定期进行纳税申报，具体期限由税务机关根据规定确定。 任务一 土地增值税认知 任务二 土地增值税应纳税额计算 任务三 土地增值税征收管理 任务一 土地增值税认知 土地增值税是对有偿转让国有土地使用权及地上建筑物和其他附着物产权，取得增值收入的单位和个人征收的一种税。土地增值税法是指国家制定的用以调整土地增值税征收与缴纳之间权利及义务关系的法律规范。 二、土地增值税纳税义务人 土地增值税的纳税义务人是转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。单位包括各类企业、事业单位、国家机关和社会团体及其他组织。个人包括个体经营者。 土地增值税的纳税义务人不论法人与自然人；不论经济性质；不论内资与外资企业、中国公民与外籍个人；不论部门。 三、土地增值税征税范围 土地增值税是对转让国有土地使用权及地上建筑物和附着物征收。 （一）征税范围的判定标准 土地增值税征税范围有三个判定标准： 1.转让的土地使用权是否国家所有。转让国有土地使用权，征收土地增值税；出让国有土地使用权，不征税；自行转让集体土地是一种违法行为。 2.土地使用权、地上建筑物及其附着物是否发生产权转让。是否发生转让主要以土地使用权和房产产权的变更为标准，凡是房地产权属没有发生变更的，如房地产出租，不征收土地增值税。 3.是否取得收入。收入包括转让房地产取得全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入。 （二）征税范围的基本规定 1.转让国有土地使用权。 2.地上的建筑物及其附着物连同国有土地使用权一并转让。 3.存量房地产的买卖。 （三）征税范围的具体情况 1.房地产的继承。 2.房地产的赠与。 3.房地产的出租。 4.房地产的抵押。 5.房地产的交换。 6.以房地产进行投资、联营。 7.合作建房。 8.企业兼并转让房地产。 9.房地产的代建房行为。 10．房地产的重新评估。 四、土地增值税税率 土地增值税采用四级超率累进税率。这是我国目前唯一一个采用超率累进税率的税种。 级数 增值额与扣除项目金额的比率 税率（%） 速算扣除系数（%） 1 不超过50%的部分 30 0 2 超过50%至l00%的部分 40 5 3 超过l00%至200%的部分 50 15 4 超过200%的部分 60 35 五、土地增值税应税收入与扣除项目 （一）应税收入的确定 纳税人转让房地产取得的收入，包括转让房地产取得的全部价款及有关的经济利益。从形式上看包括货币收入、实物收入和其他收入。非货币收入要折合金额计入收入总额。 （二）扣除项目的确定 1.新建房地产转让，可扣除项目： （1）取得土地使用权所支付的金额。 （2）开发土地和新建房及配套设施的成本（以下简称房地产开发成本)。 （3）开发土地和新建房及配套设施的费用（以下简称房地产开发费用）。 《实施细则》规定，纳税人能按转让房地产项目分摊利息支出并能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用＝利息＋（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×5%以内。但利息最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。加罚的利息也不能扣除。 纳税人不能按转让房地产项目分摊利息支出或不能提供金融机构贷款证明的，允许扣除的房地产开发费用＝（取得土地使用权所支付的金额＋房地产开发成本）×10%以内。 （4）与转让房地产有关的税金。与转让房地产有关的税金是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 需要明确的是，房地产开发企业按照有关规定，其在转让时缴纳的印花税因列入管理费用中，故在此不允许单独再扣除。其他纳税人缴纳的印花税（按产权转移书据所载金额的0.5‰贴花）允许在此扣除。 （5）其他扣除项目。对从事房地产开发的纳税人可按规定加计扣除（1）、（2）两项之和的20%。 2.存量房地产转让，可扣除项目： （1）旧房及建筑物的评估价格。 旧房及建筑物的评估价格是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。重置成本价的