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房地产企业招投标阶段承发包模式选择策略 　　【摘 要】为了选择一个合适的承发包模式，将目标管理和全寿命周期理论引入到承发包模式的选择中，具体分析了个工程项目各种承发包模式的特点及差别，另外，承发包模式的选择要考虑项目质量、工期和造价目标的相互平衡，最后根据我国的工程建设实际，对承发包模式的选择策略给出了分析和建议。 　　【关键词】承发包模式；目标管理；全寿命周期理论 　　1前言 　　工程项目的承发包模式又叫工程采购模式或工程交易模式。招投标阶段在工程项目的全过程中起到举足轻重的作用，对一个工程项目的承发包模式的选择是在招投标阶段进行的，选择承包企业、确定交易模式、签订交易合同占据了招投标阶段的大部分工作。而承发包模式选择的好坏，直接影响到项目的目标和收益。目前国内外工程项目的发包模式众多，文章在对国内外各种承发包模式研究的基础上，对投资者如何选择一个合适的项目交易模式给出了参考和借鉴。 　　2房地产企业承发包模式的选择策略 　　2.1国内外各种常见承发包模式的对比分析 　　2.2目标管理法与项目全寿命周期理论在承发包模式选择中的应用 　　2.2.1项目的目标管理 　　所谓目标管理，是指围绕确定目标和实现目标而开展的一系列管理活动，是企业运用激励理论和系统工程原理，对确定和实现企业目标的计划、实施、检查和处理等四个阶段的全部活动的管理。工程项目目标主要包括成本目标、工期目标、质量目标和安全目标等。工程项目因涉及内容繁杂、利益方众多、建设周期长多等原因，项目的目标执行过程中会受到各个各方面的影响，项目目标的正确设置，以及是否可控，一定意义上直接决定项目建设的成败。 　　伴随项目目标管理相出现的是项目的过程管理和项目的集成化管理，将工程项目的各个阶段视为一个个过程进行集中管控。项目目标管理、过程管理和集成化管理方法在项目整体控制中具有重要的应用。运用目标管理理论和方法来进行项目承发包模式的选择具有重要的指导作用。 　　2.2.2全寿命周期理论 　　全寿命周期管理，就是从长期效益出发，应用一系列先进的技术手段???管理方法，统筹规划、建设、生产、运行和退役等各环节，在确保规划合理、工程优质、生产安全、运行可靠的前提下，以项目全寿命周期的整体最优作为管理目标。 　　全寿命周期理论对于项目的整体管控也具有重要的指导作用，基于项目全寿命周期理论，工程项目管理也应考虑项目全寿命周期的思想。国外学者在近年来提出了全生命周期造价管理和全面造价管理的思想，为工程造价控制提供了新的理论支持。全生命周期造价管理是一种实现工程项目全生命周期，包括建设期、使用期和翻新与拆除期等阶段总造价最小化的方法。全生命周期造价管理是一种可审计跟踪的工程成本管理系统。它覆盖了工程项目的全生命周期，按照生命周期成本最小化的原则，选择最佳的投资方案。运用全寿命周期造价管理的思想，可以为承发包模式的选择起到重要的指导作用，对降低交易成本和选择合适的承包商提供了更为科学合理的投资决策。 　　2.3承发包模式的选择要正确处理工期、质量和造价三者关系 　　正确处理工程造价和工期、质量的辨证统一关系，对承发包模式的选择是十分重要的。投资者希望项目在建设实施阶段的目标往往是“工期短、造价低、质量高”，在项目的实际建设中，质量、工期和造价三大目标是一个相互制约，相互影响的统一体，他们彼此之间是一种对立统一的关系，其中任何一个目标的变化，都势必会引起另外两个目标的变化，一个建设项目在实际中不可能同时实现质量最好、工期最短和造价最低。我们只能通过各种优化手段来平衡他们三者之间的关系，三者达到了最优平衡，也即实现了项目的最优目标。一般来讲，项目质量、工期和造价之间具有以下的制约关系： 　　（1）强调造价和质量，工期就不应要求过严； 　　（2）强调项目的造价和工期，质量就不能要求过高（但必须达到合格工程）； 　　（3）强调质量和工期，造价就不能要求过严。 　　因此，承发包模式的选择不能脱离造价控制、质量控制和进度控制而独立存在，相反，要在造价、质量、进度三者之间作综合平衡。而如何实现项目的质量目标、造价目标和和进度目标的最优平衡仍是一个需要我们深入研究的问题。本文所指的造价目标就是在项目的质量和进度目标基本达成的条件下，实现项目的投资最少或成本最低，其中，造价目标是成发包模式选择时需要考虑的首要因素，我们对于承发包模式的选择中要尽可能的降低选择交易成本。在制定项目建设目标时，应该先对各种客观因素和执行人可以采取的可能行动及这些行动的可能后果进行综合研究，正确处理工期与造价、质量与造价的关系，实事求是地确定一套切实可行的衡量准则。 　　3各种主流承发包模式在我国工程实践中的选择和应用 　　对一个特定的工程项目而言，选择一个合适的项目承发包模式能够极大的影