2013年房地产估价师辅导-理论方法 讲义0701.docVIP

　第七章　收益法及其运用 　 　 单选题 多选题 判断题 计算题 合计 2012 题数 5 1 1 1 8 分值 5 2 1 8 16 考点 不同年限土地价值换算、经营年限计算、累加法计算报酬率、收益乘数、资本化率求取 净收益测算类型 自有资本化率 等比递增+若干年出售计算 　 第一节　收益法概述 　　1.收益法的概念。是根据估价对象的预期未来收益来求取估价对象价值或价格的方法。　　主要方法：　　报酬资本化法（现金流量折现）　　直接资本化法（用资本化率或收益乘数计算）　　2.收益法的理论依据——预期原理　　收益性房地产价值高低的决定因素（三因素）：未来净收益的大小，获得净收益期限的长短，获得净收益的可靠性（也就是风险）。　　3.收益法适用的估价对象（掌握）　　收益法的适用的估价对象是有经济收益或有潜在经济收益的房地产。　　不适用于无收益的项目　　常用于比较法和成本法中，如比较法中因土地使用期限、收益期限不同进行的价格调整，成本法中不可修复的建筑物折旧的计算；收益法还用于房地产损害赔偿中房地产价值减损和相关经济损失的评估。　　4.收益法估价需要具备的条件——房地产未来的收益和风险都能够较准确地量化（预测）　　5.收益法的操作步骤（熟悉） 第二节　报酬资本化法的公式 　　1.最一般公式（掌握）　　　　2.净收益每年不变的公式（掌握）