策源2010年宜昌上上城项目新政影响解读房地产营销策划方案大全.ppt

区域拦截项目 项目地块 运河佳苑 香山福久源 东郡 东丽上岛 区域较近 通路拦截 客户分流 价格相似 在进入城东新区之前，城东大道连接的两个区域，均有可能对本项目客户形成一定截留 城东新区 区域拦截项目基本信息 名称 东郡 东丽上岛 香山福久源 运河佳苑 销售状态 潜在项目 潜在项目 潜在项目 在售项目 建筑形态 高层/小高层 小高层 高层 高层 体量(万方) 38 9.3 38.7 18 容积率 2.7 2.6 2.8 3.42 户型面积 两房82-89 三房120-130 两房90-97 三房120-139 90平米以下的占一半 两房94 三房122 在售价格 4300 3800 待定 一期4300后期待定 香山福久源 香山福久源 东丽上岛 东丽上岛 住宅项目，以18层高层建筑为主 分两期开发，共750套房源 一期为两栋小高层，54-138平米面积区间，以90多两房和120多三房为主力 预计6月开2栋18层小高层 综合体项目， 40万方总体量中包括6万方商业和2万方写字楼 总户数2600户，90平米以下的中小户型超过一半 项目分三期进行开发， ，计划用五年时间开发完 一期计划2010年6月30日正式动工，2010年底开盘 东郡 以18、23、26、28层小高层、高层建筑为主 一期766套已认筹700多套，有大量团购客户 运河佳苑 7栋26-32层高层建筑,,共1180套 以90多平米两房和120多平米三房为主力户型， 预计4号楼近2个月开盘 区域拦截项目动态 产品竞争 锦绣天下 英伦皇都 虹桥国际 廊桥水岸 江山多娇 区域价值不同 产品品质接近——英伦皇都 景观资源支撑——廊桥水岸、虹桥国际、江山多娇 城市价值支撑——锦绣天下 项目地块 产品竞争项目基本信息及动态 名称 英伦皇都 虹桥国际 锦绣佳苑 廊桥水岸 江山多娇 建筑形态 多层、小高层 高层 高层 高层 高层 体量(万方) 10 30 70 7.6 17.7 容积率 1.1 2.24 3.89 2.76 1.63 户型面积 两房89-91三房121 两房92-99 两房83-106 两房96 两房86 三房134-150 三房130-145 三房123-147 三房96-125 四房168-176 四房163-168 四房127 五房180-236 销售单价 4950/5200 5900/5200 5200 6200 4800 销售状态 销售约60% 年底推出最后2栋，约10万方 目前4号楼在售、推量待定 尾盘 尾盘 * * 新政影响解读 新政影响及市场反应 新政出台背景分析 政策力度对比：2007 VS 2010 2010政策投放历程与细分 2010年1月——政策初见端倪： 一方面支持住房的自住和改善需求；一方面抑制投资性购房。 2010年2月——政策扑朔迷离 2010年3月——暴风雨的前夕： 措词严厉，态度明确，央企退市，凸显决心 2010年4月——风雨交加： 政府将“遏制”房地产过热，回归“理性”的决心表露无疑。 主要表现在：贷款购买第二套住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％，对于贷款购买第三套及以上住房的家庭，首付由原来的40％提高至50％以上，部分地方甚至停止第三套房贷款。 10年4.15新政 VS. 07年9.27新政——力度更大 ①房价持续快速上涨，一线城市疯狂上涨 ②国家前段时间对房地产市场调控有如“隔靴搔痒” ③市场上投资、投机行为盛行，房地产已成为资金“黑洞” 新政出台背景 促使本轮房价快速增长的四大成因 成因1：政府两面性 ?北京：今年3月份，通州新城规划上报后，楼价与去年同期相比最高涨幅达330％； ?深圳：4月2日，《深圳城市更新办法》出台后，部分片区的楼价也几近翻倍； ?海南：国际旅游岛获批后，多个地方房价应声跳涨，甚至一日一价； ?…… 调控房价 ? ?2010年1月10日，国务院办公厅就进一步加强和改善房地产市场调控，稳定市场预期，促进房地产市场平稳健康发展提出了十一条工作措施，即“国十一条”； ?银监会于1月18日和2月25日分别上调存款准备金率0.5个百分点； ?3月10日晚，国土资源部在其官方网站上发布了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》，再次从土地方面来调控 两面性 成因2：流动性过剩 热钱涌入楼市 2009年，中国创下9.59万亿的天量信贷，远超全年5万亿计划，流动性指标高达19.7%。楼市的强劲反弹从某种意义上说是一种货币现象； 2010年，全年信贷规模预计为7.5万亿； 由于流动性的增长远超GDP增长，所以资产价格将成为流动性的出口；另外，人民币的被