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浅谈房地产企业融资途径拓展 　　【摘 要】十八大后，城镇化建设将成为中国经济增长新契机，房地产业将是最大受益者。在商业银行整体缩紧开发贷规模的情况下，为搭上城镇化顺风车，资金密集型的房企拓展融资渠道便成当务之急。过去十几年，银行贷款是房企的主要融资渠道，房企带来的回报和风险也都聚集于整个银行业。从宏微观两方面考量，房地产信托、房企IPO等融资手段终将使房企融资渠道多元化。本文主要讨论银行贷款外的其他融资渠道，以及完善相关法律法规的措施，以保证多元化融资渠道的建设，同时分散市场运营的风险。 　　【关键词】房地产企业；融资；银行贷款；房地产信托 IPO；借壳上市 　　长期以来，我国房地产以银行为主要融资渠道。房企对银行信贷融资依赖程度非常大，超过70%的项目开发资金来自银行信贷。但在当下，随着一系列紧缩房地产信贷政策相继出台，传统融资渠道的弊端逐渐显露出来，并已影响到房地产金融的持续健康发展。传统的方法一般包括：房企直接投资、商业抵押贷款、合作开发或并购、房企上市、按揭贷款等。由于房地产业是资金密集型产业，资金的稀缺性和重要性对房企来说一目了然。加之中国经济持续健康发展，客观上需要改变目前房企融资渠道单一、资金流动不畅且相对短缺的局面，必须对目前房地产融资渠道进行创新。 　　一、房企融资新渠道分析 　　1.债券融资 　　债券融资房地产债券与一般债券相比收益较高与股票相比又因可以按期收回本金和利息而有较高的安全性并且具有一定的流动性因此在境外成为广大投资者欢迎的金融品种但由于目前国家对发行债券的企业要求严格只有国有独资公司、上市公司、两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格。并且对企业资产负债率、资本金及担保等都有严格限制，再加上相关的法律、法规不健全、风险比较大等原因房地产开发企业通过债券融资的规模相对比较少。 　　2.房地产信托 　　房地产信托起源于美国，简称REITS。从2003年7月18日，中国信托一法两规出台后，开始走向我国房地产业。通过信托公司发行所有权受益凭证等融资工具，以投资于房地产项目。其优势??归纳为以下几点：（1）房企融资成本降低，且有较大期限弹性，有利于房企资金运营和持续发展，优化公司资产负债结构。（2）信托资金供给方式多样，针对企业运营或项目运作的资金信托，有贷款模式和股权投资模式。（3）房地产信托以集中专业管理和分散投资降低风险。 　　中国银监会公布的《信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）》意味着两项突破：房地产信托额度有条件的不受200份制度；即使开发商“四证”不全，同样可以通过信托进行融资。房地产信托规模放大为中国房地产基金的发展创造条件，它将会成为未来房地产融资的重要渠道。 　　3.上市融资 　　上市融资是房企融资的一个渠道，不仅化解金融风险，还降低融资成本。但国家对房企上市有严格的审批。2007年末，中国证监会开始通过“窗口指导”的方式对今后一段时间内房企IPO以其他再融资方式予以限制，内容包括暂停受理房企IPO申请材料，对已上报IPO申请的暂缓审核，暂停受理房地产企业包括增发、配股、发债等再融资方案。只放行优质的房企以借壳的方式上市。因此上市融资对多数房企来说，短时期内难以实现。 　　4.借壳上市 　　与IPO上市的困难对比，借壳上市对房企来讲则是捷径，其优势在于：（1）不因出身是房企而受“歧视”；避开IPO对产业政策的苛刻要求。（2）不用考虑IPO上市对经营历史、股本结构、资产负债结构、赢利能力、资产重组、债务重组、控股权和管理层稳定性、公司治理结构等诸多方面的要求。（3）只要企业从事的是合法业务，有足够经济实力，符合《公司法》关于对外投资的比例限制，就可以借壳上市。 　　借壳上市后，通过对资产与业务重组可改善上市公司经营状况，保持良好融资渠道，可向社会筹集资金。据统计，自1997年以来，国内借壳上市的房企多达40余家，且有增加之势，这道亮丽风景线已然出现在中国证券市场上 　　在此过程中，也要注意以下几点：（1）慎选“壳资源”；（2）探明“暗雷”；（3）壳价合理；（4）制定好资产重组方案，保证业绩；（5）从买壳到实现融资，非一日之功，要在经营中规范自己的企业行为，树立良好市场形象。 　　总之，希望与困难同在，机遇与挑战并存。在目前的宏观大背景下，房地产行业的资金来源渠道正在迅速实现新的转变。为了在行业竞争中取得有利的地位，房企就必须面对困难不退缩，对比融资成本，认真研究策略，积极实现多元化融资，解决资金问题，寻求新发展空间。 　　二、发展我国房地产融资渠道的对策和建议 　　1.建立多层次房地产融资体系 　　当前，我国房地产融资的主要问题是建立一个稳定、多层次的房地产融资体系，满足不同层次企业多样化管理。长期以来，我国房地产融资市场参