世纪不动产“+N”多店模式基础调研报告.docVIP

CENTURY 21 “1+N”多店模式 基础调研报告 目 录 第一章 公司介绍 2 第二章 模式陈述 4 一、项目必要性 4 二、具体运营模式 5 三、总店与分店的要求和职能关系 5 四、公司架构 6 第三章 市场分析 6 一、长沙市房地产处于快速发展阶段 6 二、房地产二级市场刚刚起步，近两年交易量猛增 7 三、2004年长沙二级市场与其他城市的对比 8 四、长沙市2006年1-9月份二级市场分析 8 五、存量市场 9 六、尾盘市场 10 第四章 运作程序 10 方案一：先开分店再开总店 11 方案二：先开中心主店加一家区域分店 11 第五章 投资分析 12 一、本区域的现有加盟店的经营情况 12 二、成本预测： 13 第六章　风险分析及控制 17 第一章 公司介绍 21世纪不动产是全球最大的房地产综合服务提供商，世界500强CENDANT旗下的全球第一不动产品牌，拥有遍布全球41个国际和地区的6800家特许加盟店，113000名专业经纪人为之效力。 21世纪中国不动产是中国连锁经营协会，中国房地产业协会，国际抵押贷款银行家协会的会员，并获得2002年度中国优秀特许品牌（中国连锁经营协会），2003年度“年度最具成长性连锁企业50家”（《创业家》杂志社）等称号。 21世纪不动产总部主要牵头研发业务模式，整合各类资源，总结提炼各区域的创新成果，进行全国性推广即做围绕核心中介业务，参照总部设计并经过试点的业务模式，有顺序、有层次、有步骤推进金融衍生业务，与总部达成联盟的合作伙伴的当地分支机构签署操作协议。在现阶段，区域将成为金融衍生业务的主要实施者。单店层面的目标是成为所有不动产金融衍生业务的终端。即每家加盟店不仅可以提供优质的不动产服务，还能够辅助营销不动产相关的银行、保险、信托等金融产品，同时承接区域项目。（见下页图） 三、总店与分店的要求和职能关系 中心总店： 要求：A类店，市级商圈，营业面积500㎡，主要业务为新楼盘代理、存量市场盘活、尾盘销售、二手房销售等四大块； 职能: 为分店的“旗舰店”，对人、财、物等资源统一管理，树立市场形象、扩大市场影响力、提高市场竞争力； 分店: 要求：B类店，区域商圈，营业面积50㎡,主营二手房业务。 职能：丰富渠道、提高商圈覆盖面 四、公司架构 第三章 市场分析 一、长沙市房地产处于快速发展阶段 1、长沙市2004年城镇人均GDP达到2213美元，房地产进入快速发展期。 2、1998年以来，长沙市人均GDP持续上升，平均上升幅度在10%以上； 长沙市历年人均GDP 单位：美元 人均GDP与房地产发展关系 二、房地产二级市场刚刚起步，近两年交易量猛增 长沙市二手房交易面积和商品房交易面积比较 （万m2） 长沙市近年二级市场的变化趋势图 三、2004年长沙二级市场与其他城市的对比 2004年长沙二级市场与其他城市的对比城市 长沙 深圳 南京 广州 上海 二手交易量/商品房交易量 1：2.46 约1：1 约1：1 约1：1.3 约1：0.87 四、长沙市2006年1-9月份二级市场分析 1、二手房累计交易总量分析 2006年1-9月，全市二手房成交面积151.86万元，成交金额为30.73亿元，成交套数为13394套，与去年同期相比分别上升27.05%、50.44%和11.94%；其中住宅成交量110.67万㎡，成交套数为12601套，与去年同期相比分别上升16.94%、33.70%和9.93%。二手房住宅成交面积占二手房总成交量的72.88%。二手房非住宅共成交41.19万㎡，成交套数为793套，与去年同期分别上升65.47%、57.97%。二手房交易规模不断扩大，成交金额大幅上升，特别是二手房非住宅成交量同比增量更大。 2、二手房累计交易均价分析 2006年1-9月全市二手房成交均价为2024元/㎡，同比上涨18.17%。其中二手房住宅成交均价为1507元/㎡，与去年同期相比上涨13.95%；二手房非住宅成交均价为3411元/㎡，与去年同期相比上涨6.78%（注：长沙市二手房的交易系统价格与实际成交价有一定差距，因为二手房按申报价格纳税）。 3、第三季度二手房交易量分析 从成交面积、成交套数等方面来看，第三季度二手房成交面积为56.18万㎡，成交套数为5094套，环比分别增加了5.44%和6.61%。其中，二手住房成交面积为41.79万㎡，成交套数为4743套，环比分别增加了6.87%和4.70%，非住宅二手房成交面积为14.40万㎡，成交套数为351套，环比增加了41.53%。 4、第三季度交易均价分析 第三季度，全市二手房平均价格为1946元/㎡，环比下跌0.10%。其中，二手住房平均价格为1461元/