北京安区域市场.pptVIP

孔雀大卫城 热销期项目 未上市项目 绿洲项目 廊坊京御2.0 廊坊京御2.0地块：大规模，中等容积率 项目参数 占地面积：150万平米； 容积率：2.0左右（一期商品住宅）； 项目状况 预计大卫城产品系、风格等南加州风情的延续，产品线会更加丰富 基本情况： 位于106国道以东，整体容积率2.0左右 周边无配套，自身配套指标未定 竞争分析 主要竞争项目 106国道 廊坊京御地块 京御孔雀城 大卫城 未上市项目：廊坊京御2.0 借兄之势，卧心藏胆！ 竞争分析 竞争点对点 项目 规模 总容积率 区位 建筑类型 户型 风格 品牌影响力 孔雀大卫城 总建面100万㎡ 2.32 北京经济管理职业学院南侧 中高层板楼 60㎡一居、90㎡二居、120㎡三居 南加州 借助孔雀城系列已经具备一定市场影响力 绿洲项目 一期住宅建面180万㎡ 3 东干渠以南廊涿高速以北，106国道以东 —— —— —— 北京远郊首个项目品牌影响力有限 廊坊京御2.0 总建面150万㎡ 2 位于孔雀大卫城的北侧 —— —— —— 和京御属一个体系下的两个分公司，可借京御的势 总结 均为100万㎡以上大盘，彼此不相伯仲 本项目在容积率上占据绝对的优势产品力打造空间巨大 本项目在区位上较绿城地块拥有一定得优势 只有大卫城的产品已经面市，产品细节未能做到极致，规划上属于分期规划，大盘整体策略欠缺，拥有很大的超越空间 京御系拥有一定的市场市场影响力，但未成完善的体系，绿洲市场影响力有限 建立可持续发展的满足业态升级型市镇的新型空港市镇 绝对优势 相对优势 机会 相对优势 低密意向、水体资源为不可替代性优势因素；明晰的项目风格、完善的社区配套、阶段性领先市场的产品体系为相对优势因素 项目元素 孔雀大卫城 项目元素 绿洲地块 PK PK 打造符合区域未来发展的城市化风情 延续孔雀城风情小镇路线 较低容积率 自然环境及水体资源 配套齐全 容积率2.5以上 配套未定 受容积率限制，物业形式单一 城市化时尚活力路线，产品领先，符合固安未来发展趋势 未来低密度产品社区打造，品质更高 廊坊京御地块 产品细节不足 做足产品功课，产品附加值及空间打造 竞争分析 竞争策略 风格： 产品： 规划： 一套成熟的规划，完善的开发模式 分期独立规划，整体性不强 企业影响力 弱 强 市场实现能力 弱 强 领导者 补缺者 跟随者 挑战者 —改变游戏规则 —强调新的评估标准 —强调产品的特色和价值 —目标明确，挖掘客户 —瞄准市场缝隙 —创新产品和需求点 —搭便车，借势 —以小博大，杀伤战术 —价格战的制造者 —市场领跑者 —游戏规则的建立者 —区域影响者 孔雀大卫城 绿洲项目？ 廊坊京御2.0？ 初期引领者，注重细节，加强附加值打造及配套的跟进，强调产品的特色和价值，抢夺市场客户，引领市场 后期做领导者，建立一定市场影响力的基础上产品、综合性配套、社区环境整体发力，成为固安市场的标杆项目 项目站位 竞争分析 竞争策略 区域市场领导者 区域市场领导者； 营造形象上的差别（建筑风格、园林规划、社区公共空间打造等），形成区别性标志； 通过产品空间设计（尺度、功能）、附加值（阳台、露台、飘窗）赠送、打造产品阶段性领先等实现差异化路线，提高竞争力； 通过完善的、特色的、便利的配套设施的率先实现，领先市场，创造口碑； 区域内市场分析 竞争策略小结 * 放在这里感觉比较怪 以环线交通为客群流动路径，南部区域市场在区域升级推动下，凸现区域市场优势，愈发分流被动外溢客群 主要客户流向 顺义 均价：1.5-1.8万元/平米 产品形式：普宅、别墅、类低密 交通方式：公交、自驾车 产业：空港\会展\渡假 通州 均价：1.5-1.6万元/平米 产品形式：普宅、类低密 交通方式：轨道、公交 产业：CBD配套 燕郊 均价：7500元/平米 产品形式：普宅 交通方式：公交、自驾车 产业：无(规划产业园) 香河 均价：5500-6000元/平米 产品形式：普宅、类低密 交通方式：自驾车 产业：家具城 大厂 均价：4500元/平米 产品形式：普宅 交通方式：自驾车 产业：无 房山 均价：1.3-1.5万元/平米 产品形式：普宅、类低密 交通方式：轨道、公交、自驾车 产业：CSD\化工\物流 大兴 均价：1.7-1.8万元/平米 产品形式：普宅、别墅交通方式：轨道、公交、自驾车 产业：物流\高新技术 廊坊 均价：6500－7500元/ 平米 产品形式：普宅 交通方式：自驾车 产业：会展\高科技产业 固安 均价：5500-6000元/平米 产品形式：普宅、别墅 交通方式：公交、自驾车 产业：工业园 永清 均价：5500元/平米 产品形式：别墅、类低密 交通方式：自驾车 产业：休闲、渡假 次要客户流向 亦庄 房