和谐家园宣传策划.docVIP

和谐家园营销策划 一、项目简介 和谐家园，坐北朝南，背靠乔定山，前依县运司。东行300米可享商场繁华，南行200米可赏宏华景观。远则草木葱茏，近有鸟语花香。出行无须远足，坐品怡人风光。沐浴晨光而起，归随晚霞而息。老可静心修养，幼则静坐书窗。半山罕有，自然适宜，香樟佑人，朱雀护宅，家合人和，万事盛兴。尽享都市喧嚣的宁静，彰显尊贵生活的平实。 二、市场概况 和谐家园位于西关县运司后，一路公交车终点站交通便利，依山而落，尽享大自然没美景。这里方便、安逸、清净 三、项目 SWOT 分析 一）优势 市场细分如下： a、高端市场被天坤、龙鼎等高档楼盘满足，这一部分客户大部分 是第二次或第三次置业，是终极消费，10 年内不会再置业。 b、中端市场被久安、秀山等中档楼盘满足， 属过度消费和终极消费的结合。和谐家园为更多的年轻人，白领蓝领和经济收入偏低的人而建筑， 四、价格策略： 价格策略： 1、新开楼盘定价策略 （1）低价开盘策略 该策略的优点是：①便于市场渗透，促进良性循环。②便于日后的价格控制。低价开盘，价格的主动权在开发商手里。③便于周转，加快资金回笼。 其缺点是：①利润相对较低，投资回收周期长。②楼盘形象难以提升，高价位不一定代表高品质，但高品质是需要高价位来支撑的。 2、整体销售过程定价策略 （1）低开高走定价策略 所谓低开高走定价策略，就是根据项目的施工进度和销售进展情况，每到一个调价时点，就按预先确定的幅度有计划的调高一次售价的策略。多用于中低档项目的期房销售，尤其适用于宏观经济转好阶段或人气较旺的待售楼盘。 a.掌握好调价的频率和幅度，调价频率的关键是吸引需求，一般是以一周为一个周期，调价幅度的关键是“小幅递增”一般每次涨幅在3%～5%之间。 b.调价初期可配以适当的折扣或优惠政策作为过渡，有新生客源时再撤销折扣。 c.提价要精心策划，高度保密，才能收到出奇制胜的效果。 d.提价时要勾勒新的卖点，刺激消费信心，提价后要加大对已经购买的业主的宣传，让其知晓所购物业已经升值，向亲戚朋友宣传，起到口头传播的作用。 e.最差的单元一定要在开盘初期推出来，并应尽最大的努力将其卖掉，这是保证后期顺利发售的先决条件。 3、时点定价策略 根据不同的销售状况，适当在不同的销售时间上采用不同的销售技巧，以促成价格策略的顺利推行和价格的最终实现。 如：①折扣和折让策略。②心理定价策略。③差别定价策略。④产品组合定价策略 2.5.2 垂直价差和水平价差的确定 1、垂直价差的确定 （1）所谓垂直价差是指同一幢建筑物中不同楼层之间的价格差异，通常以每平方米的单价差额来表示。 （2）影响垂直价差的因素有市场状况、均价水平、客户的购房习性。 （3）楼层的购房习性 一般而言，无论一楼是作为住宅还是商场来使用，其价格制定的方式大多以二楼以上平均单价的倍数来计算。倍数的大小视环境，配套设施，绿化宽度或庭院大小来确定。 2、水平价差的确定 （1）水平价差的含义 所谓水平价差是指在同一楼层不同户别的每平方米的价格差异，在同一水平层面，已经排除了楼高的差异。 在制定水平价差时，须先确定同一水平层面的户数或单元数。 （2）影响水平价差的因素朝向、采光、私密性、景观、格局。 一期以稳步销售为主。 二期小户型采取中开高走的价格策略，起步均价定在 XXXXXX元左 右，迅速提价，如果品牌一旦形成，可将销售均价定位于XXXXXX 元左 右。价格优惠点宜控制在 4%以内。 二期商铺宜在新品牌形成时开始销售， 价格亦采取中开高走的价 格策略。而且价格要越来越高，让人们感觉房子在升值，哪怕是一个月涨100元/每平方。 二每层价格不一，好层要往高炒，以烘托整个楼盘。 五、销售策略设定 交房标准：毛坯房 销售方式：多种付款方式组合销售与升值销售相结合。 六、项目推广策略设 项目推广目标：形成明确的区域商务住宅领导者品牌。 项目推广模式：彩页广告为主，电视、广播、DM 直 邮为辅。 七、销售推广策划 1、销售推广的类型 （1）刺激购买欲望的销售推广。（公关活动） （2）建立客户信息的销售推广。（通过移动和联通发送短信） （3）调整中间商销售的销售推广。（一种手段） （4）消除销售障碍的销售推广。 2、制定内部认购销售操作方案 （1）内部认购目的 ①能从内部认购中获取客户，从而更清楚地掌握客户的购房意向及市场需求。 ②通过内部认购，开推介会等营销手段让社会认识和了解项目，是一种正式销售的技巧，也是项目前期的必要工作。 ③给售楼员在培训中一个亲临现场实习的机会，可以运用所学知识方法、技巧去接待客户，回答客户的提问，从而不断锻炼售楼员，提高其业务水平和业务素质，为以后走向正式销售打下坚实的基础。 ④内