同策2010年昆山城市房地产的研究的报告.ppt

领御采用的是目前昆山酒店公寓缺乏的挑高复式户型，空间具有趣味性，功能更强大，50平方米的户型可以达到两房两厅的宽松格局，楼下是会客厅、厨房、早餐厅，楼上是书房和主卧室。对于中长期的商旅人士来说是非常好的产品。 ——户型 酒店式公寓个案分析——领御 采用了周界防范系统、视频监控系统、电子巡更系统、车辆管理系统、背景音乐系统、大厅信息发布系统及多媒体查询系统等智能安防设施，保证业主入住后享受安全、无忧、高品质的生活。 ——运营管理 酒店管理 上海帝高酒店管理公司 前期物业 戴德梁行 多年酒店经营经验，给客户稳定的回报，每年回报率在7%-8%之间 酒店式公寓个案分析——领御 三、 昆山房地产市场 土地市场 商品房总体市场 住宅市场 商业市场 酒店式公寓市场 写字楼市场 写字楼市场——总体情况 昆山写字楼市场已步入开发期，以现有市场来看，昆山目前写字楼配置总体水平较低，真正5A级智能化写字楼可以说是屈指可数，尤其是位于市中心的高档写字楼更是空白。 前进路是目前昆山写字楼最为集中的区域，也是昆山的商务、商业和金融中心，对高端写字楼有较旺盛的需求。 昆山写字楼分布呈现“沿城市主干道核心发展，开发区和产业区双向带动”的趋势。 沿城市主干道前进路、人民路沿线形成了市中心写字楼集中带，尚东国际、中茵商务广场、新百商务会馆、曼哈顿国际大厦等成为典型代表城市中心。 受到供应量的限制，中心城区写字楼的租金和售价的上扬，租金和售价值最高，投资潜力逐渐上升，未来中心区域写字楼供应仍将紧张，写字楼市场势必向外延伸和扩展。 写字楼市场——分布情况 昆山写字楼市场主要分布在城中区、城南区、城东开发区以及花桥国际商务区。 写字楼市场——各区域特点剖析 政府规划利好，意在打造新的商务服务区。 区域优势明显。接受上海辐射 效仿苏州园区，朝昆山“工业邻里中心”模式发展 城际交通为铁南区域带来城际交往的商务空间，火车站南广场的开建将人民路南端伸，极大提升了铁南的商务升值潜力 产业向东的规划设计将提升该区整体水平 开放区政府有效的管理促进了该区的快速发展，也同时吸引了更多投资方的关注，具有较大的城市商务发展空间 行政导向，商业配套成熟 交通拥挤现象比较严重 优势分析 城南整体商业规划用地较少，未来商业发展空间有限 受道路交通影响，很难发展成商圈效应 临近出口加工区，交通组织方便 投资客户和服务于出口加工区的初创型企业较多 MP现代广场—私营企业 日月星城—私营企业 吉田国际广场—私营企业 联邦国际—企业型总部基地 吴淞江开发区：利用吴淞江沿两岸向西与苏州工业园区进行对接，向东与沿沪产业带将苏州、昆山、上海、有机衔接 铁南区域：昆山城际交通的枢纽中心，同时商业、商务、住宅同步发展 城南 区域 区域介绍 代表写字楼 市场特征 劣势分析 城中 昆山市商业中心，拥有成熟的基础和生活娱乐配套，并已形成完善的商务商业网络，商业活动辐射全市。 城泰商务广场 地标新天地 中茵世贸广场 由市场引发相关的需求，然后才出现，所以不少是改建楼 主要以外地企业办事处、分支机构和小型私营服务企业办公为主 区域发展空间有限，客户有外溢 不适合创新、研发型企业发展 城东 开发前景广阔，政府已开始加快经济开发区域城市化进程，打造“一中两翼”的城市东翼。 中航国际大厦 弘基财富广场 经济开发区行政导向 主要以中小型外贸服务企业为主，主要针对台资及外资工厂做服务配套 目前城东商业配套仍不完善 缺少城市人文环境是该区的一大劣势 花桥 新写字楼热门片区 上海30分钟经济圈 ，连接上海与江浙商务往来的经济枢纽，主动接受上海辐射，承接商务外溢 亚太广场 中茵花桥国际 太平洋商业广场 名企总部不断入驻 投资回报稳定 写字楼区域认知目前还不高，制约了发展。 以投资客居多，较难形成聚集效应。 案名 建面积m2 单套面积段m2 价格水平RMB/m2 销售率 入驻率 租金水平RMB/m2/d 容积率 工程进度 交房时间 物业费 元/m2/月 弘基财富广场 100000 150-400 6500-8000 81% / / 2.5 现房 2008-10 2.6 尚东国际 10000 56-136 6800 50% 30% 0.8-1.1 2.5 现房 2009-12 2.8 中茵世茂广场 180000 71-194 15000-16000 30% / 1.5-2 2.5 封顶 2010-10 / 曼哈顿国际大厦 25000 38-288 12000 75% / 1.5 3.03 现房 2008-10-31 2.8 新鼎岸商务大厦 19000 220-250 6500-7000 33% / 1-1.5 3.9 地上2层 2011-12 2.5 现代广场 10