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浅析房地产企业资金管理与成本控制问题及其解决措施 　　【摘 要】随着国家对房地产宏观调控政策的不断出台，从过去的鼓励发展到现在的严厉调控，全国各地房价先后出现回落，房地产的暴利时代终结，房地产企业为实现其目标，应结合自身特点进行开发项目资金管理与成本控制，将资金管理于成本控制有机的结合，以成本控制界定资金安排，以资金计划指导成本支出，以提高资金使用效率，降低企业开发成本，实现企业利润最大化。 　　【关键词】房地产行业；资金管理；现状分析；成本控制 　　1.引言 　　房地产行业属于典型的资金密集行业，资金量大，开发周期长，风险性高，管理难度大等特点。在房地产项目开发的过程中，开发成本，主要为土地成本、规划设计费、建筑安装成本、销售、管理费等，需要大量的资金作为依靠。而目前我国房地产企业资金来源形式主要企业自有资金、银行贷款、股票和债券融资、销售、租赁回款，对大多数房企来说主要来源是银行贷款或其他金融机构筹资，其筹资成本也就是利息相对较高。如果不根据开发项目的建设特点，成本及进度等对筹资做出合理安排，由于其筹资巨大，因此相应的利息支出对成本影响就高。因此，房地产开发企业必须从资金活动各环节与项目开发的各阶段着手，综合处理好资金管理与成本控制与的关系。 　　2.房地产企业资金管理与成本控制的现存在的问题 　　2.1资金投资活动对成本影响风险认识不足 　　自改革开放以来，我国房地产企业经历了快速的发展，在国内生产总值中所占比例越来越高。我国大多数房地产企业特别是中小房地产公司对金融机构的依赖性较强，目前房地产投资用的银行及其他金融机构信贷资金在实际投资中占相当高比重，企业资产负债率很高。近几年我国房地产业环境出现的一些新变化：土地价格的上涨，预售制度的从严，利率上涨，国六条国八条至最近的国五条的出台，银行对房地产贷款的紧缩政策从而更加重了房地产企业的融资压力，一些房地产公司以高利率在企业间拆借，利息费用对成本的影响就比较大。但房现在地产企业经营管理模式仍较为粗放，特别是中小房地产企业，易受到企业管理者的知识、经验和思想的限制，在此情况下，房地产企业对形势、市场等如果判断不准确，做出了错误的企业发展战略，导致盲目拿地、扩大开发规模，占用巨额资金，使企业缺乏对成本控制的系统把握，忽视影响成本的多重因素，必将给企业带来极大的财务风险。 　　2.2资金营运与成本控制调度不合理 　　资金管理与成本控制贯穿应于开发项目的整个过程。房地产企业资金预算管理不够完善，资金使用和分配计划不合理，造成资金使用效率低下。成本控制缺乏统一规划，控制水平差，最后开发成本远高于预算水平。在房地产开发过程中影响成本控制的因素特别多，并且很多情况下不可控，如对资金需求估计不足，造成房地产开发资金断裂，没有统一规划，合理安排工程进度，导致延长施工期，加大资金需求量，使销售延缓，影响资金的回流。 　　2.3缺乏专业的管理人员或管理人员素质低 　　所有的经济活动要高效完成都要靠专业人员去做。房地产在我国属新行业，虽然经历近十几年的高速发展，但管理模式粗放，仍在摸索适合中国发展的经营管理道路上，专业管理人士缺乏，对房地产的各项管理水平薄弱，在房地产开发项目资金管理、成本控制等方面技术欠缺。 　　3.房地产企业资金管理与成本控制的措施 　　3.1优化开发项目的成本测算与资金计划 　　在开发项目决策阶段，房地产企业要做好认真细致市场分析和财务评价，对项目成本进行初步测算且体现于项目规划与设计过程中。开发、工程等相关部门尽可能准确地计算出包括土地成本、前期费用、建安成本、基础设施费，公共设施配套费，间接费用等可能发生于开发项目全过程中的费用。让决策层掌握完成该项目需策划的资金规模、估算投入、产出、经济效益，为决策层做好正确的投资决策提供依据。项目成本的发生涉及到项目的整个开发建设周期，科学合理地安排建设周期，可以使分解到各个单项的目标成本实施按时间节点进行有效控制。 　　3.2完善开发项目进度安排与资金支付 　　房地产的成本控制与资金管理贯穿于项目实施的整个始终。现在除去土地成本，最大的成本开支就是建安成本，土地成本往往要求在规定时间支出完毕，建安成本就成为项目成本与资金管理的重点控制工作。要从进度与额度两个方面来加以掌握。对于进度，房地产企业应编制项目支出的资金预算并保证其顺畅运行。按照工程进度和合同约定的付款时间以及工程总额控制点的要求等，结合项目开发周期、企业整体资金状况、结构，编制年度资金预算并细化到每月，据以对日常资金支出进行动态控制。对于总额，企业应督促总承包单位制定最佳的施工方案，合理安排施工顺序，按照设计要求和施工规范施工，充分利用现有的资源，确保工程质量，减少施工成本支出，减少工程返工费。使工程成本自始至终处于有效控制之下。工程管