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不动产登记信息承载之权利 　　摘要：不动产登记信息上承载了不动产权利人的财产权及隐私权等民事权利。在查询制度的具体设计上，我国采取有限公开原则，限定查询主体、确定利害关系人范围。但由于现行法在规范层面对不动产登记信息承载的权利以及对不动产登记信息的查询权缺乏有效协调，未能依据不同的查询前提区别设置查询条件，实践中出现了因隐私权的过度保护导致查询权无法正常行使，而查询权的过度行使则导致不动产权利人的财产权、隐私权受到侵犯的案件。因此，不动产登记信息的公开模式需要进一步细化；将登记信息类型化保护，有助于查询制度更加完善，查询权更好地行使。 中国论文网 /1/viewhtm 　　关键词：不动产登记信息，查询权，财产权，隐私权，类型化 　　中图分类号：D923.2 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2016）10-0056-63 收稿日期：2016-09-05 　　1 问题的提出 　　我国《不动产登记暂行条例》（以下简称《暂行条例》）及《不动产登记暂行条例实施细则》（以下简称《实施细则》）从查询主体、查询内容、查询流程等方面对不动产登记信息查询制度作了原则性规定，对登记信息查询行为的规范化起到了一定的积极作用。但2015年首例利害关系人要求以姓名查房案的胜诉，使现行法对不动产登记信息查询权的理解、查询权与其他权利的关系、不动产登记信息所负载的权利及与登记信息查询权之间的权利协调，甚至不动产登记信息查询与“反腐败”的关系等问题引起广泛关注。 　　该案中，原告刘磊是其父刘大海的独子，刘磊10岁时其父母离异，刘磊随母亲生活；刘大海一直单身，2014年5月突发脑出血去世，临终未留遗嘱。因刘大海的父母早已去世，刘磊就成为其财产的惟一法定继承人。为了顺利继承遗产，刘磊需要查明父亲名下的房产状况。在准备好刘大海及刘磊本人出生证、家庭户籍资料、父母亲已离婚证明文件、财产分割证明及爷爷、奶奶和父亲的死亡证明材料、继承公证书后，刘磊向南京市住建委下辖的南京市房产局档案馆申请查询父亲名下房产信息，以便依法继承父亲遗产。但档案馆以“房屋信息是个人隐私或商业秘密，按照市住建委的要求，房产登记人名下的房产资料，他人不得仅以权利人姓名或名称为条件进行查询”为由，认为只有持公安局或检察院、法院的相关法律文书，才能查询刘大海的不动产登记信息。无奈，刘磊诉至南京市鼓楼区人民法院。南京市鼓楼区人民法院经审理认为，刘磊作为第一顺位继承人与其父名下登记的房产存在利害关系，享有查询刘大海名下房屋登记信息的主体资格；且房屋登记信息查询条件的设置不应限制查询人获取信息的权利，在无法提供房屋坐落、权属证书编号等检索条件的客观不能情况下，南京市住建委应依法履行提供刘大海名下房屋登记信息的法定职责。 　　该案突破了《房地产登记技术规程》第6.1.4条中规定的不得以姓名为查询条件提供权利人名下房产登记信息的限制，明确了利害关系人可仅以人名查询房屋登记信息。那么，如何妥当协调不动产登记信息查询与不动产权利人财产隐私权保护之间的关系？不动产信息查询的法律边界如何界定？这些问题均有待研究。 　　2 不动产登记信息及其承载的权利 　　2.1 不动产登记信息的界定及构成 　　在规范层面，不动产登记是指不动产登记机构依法将不动产的自然状况、权利人及其上所承载的权利义务负担与变动记载造册。所谓不动产登记信息（或称不动产登记资料），根据《实施细则》第九十四条的规定，是指不动产登记机构在登记过程中形成和收集到的一系列文字、图件、电子信息等资料，既包括不动产登记簿等登记结果，也包括不动产登记原始资料。在《物权法》和《暂行条例》颁布前，《土地登记资料公开查询办法》和《房屋权属登记信息查询暂行办法》也对这两类登记信息进行了区分，并制定了不同的适用规则。 　　在性质上，不动产登记信息是由行政机关依法履行登记职责获取，并以电子或纸质介质记录、保存的信息，符合《政府信息公开条例》第二条的规定，属于政府信息所界定的范畴。政府信息的公开方式因其记载内容而不同，包括涉及公众利益信息的主动公开，根据生产、生活需要依申请公开的信息以及涉及个人隐私等需要保密的豁免公开信息。因信息所记载的内容不同，不动产登记信息在公开程度上亦有所区别。以不动产登记簿为代表的不动产登记结果主要记载不动产的客观状态，如不动产权利人的姓名或名称、不动产坐落、面积、用途、权利类型等，其是物权归属的依据和表彰，应属于依申请而公开的不动产登记资料。不动产登记原始资料因涉及申请人的基本情况、证明材料、不动产取得价格等信息，该类信息构成登记权利人的个人隐私或企业商业秘密，应属于豁免公开的政府信息，只有权利人及其授权之人、有关国家机关才能查询上述信息，《土地登记资料公开查询办法》和《房屋权属登记信息查询