美国老城区开发改造融资方式研究.pdfVIP

美国老城区开发改造融资方式研究 刘淼，许倩瑛 摘要：在老城区开发改造中，融资具有举足轻重的地位。本文重点研究美国老城区开发改造过程中所采取 的一些融资方式，主要包括分区和密度奖励、参与凭证（COPs）、税收减免、土地权力优惠、联邦政府资助 及基础设施和公共设施优先政策等多种方式。各种融资方式均有许多可借鉴的成功案例。当前，我国老城 区改造融资仍然面临许多问题，特别在融资环节，方式单一，亟待进一步改进和完善。对美国相关融资方 式的研究，可以为我国在方式创新、方法实践方面提供有益的借鉴。 关键词：老城区改造，融资，美国 1 引言 国内许多城市的老城区都存在街道狭窄、房屋低矮、维修养护不完善、外观凌乱等问题， 严重影响城市的发展和城市形象。从文物保护方面来说，又不具备重要保护价值。因此，对 老城区进行开发改造，是关系到城市肌理健康发展、构建新型城市生态环境的重要一环。 老城区开发改造涉及许多技术和方法，其中融资具有关键作用。长期以来，我国城市老 城区的开发建设，绝大部分都是靠政府投资。据不完全统计，截至 2015 年12 月，全国 40 座城市，用于老城区开发建设的投资超过 4 万亿元。其中政府直接投资是主要资金来源，占 比超过 90%。但是，随着供给侧改革的推进和城市建设市场化的发展，这种单一融资模式显 然不能满足当前城市建设发展的需要，急需研究探讨其它融资方式。本文重点介绍美国老城 区开发融资经验，对我国老城区开发融资方式进行初步探索，借以对融资方式创新起到一定 的推动作用。 2 国内老城区开发融资现状 随着我国城市化的不断发展，我国老城区改造融资出现了繁荣发展的局面。融资方式、 融资主题、资金流动以及建成后的管理运行，向市场化前进的步伐越来越快。如上海城建集 团设立了城建投资公司，在上海地区运用 BOT 投资模式取得较好效果。天津市与国家开发银 行合作，通过土地出让收益权抵押，实现了大额融资，开创了新的融资模式。自 2004 年《关 于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》发布以来，城市基础建设融资出现了新气 象，其中证券市场融资达到了 8,000 亿元。 综观全国主要城市融资情况，老城区改造主要融资方式还是以政府投资为主。一般表现 为财政直接投资、向银行担保贷款或设立城建投资公司。城建投资公司名义上是市场行为， 实际上还是政府主导。而银行贷款，也是由政府财政或者公共土地出让收益做担保。此外， 老城区的改造，在投资、建设和经营运行方面，仍然是由政府部门一家来承担。所有这些问 题，都阻碍了拓展开发建设资金来源多样化，也加重了地方财政负担。 3 美国老城区开发主要融资方式 在老城区开发融资方面，美国方式方法多样，有直接融资，也有间接融资；有联邦政府 资助，也有各种私有融资。20 世纪80 年代以来，联邦政府资金对老城区开发的支持力度不 断下降，基本完全撤出。随之产生了一系列市场化融资体系。主要包括以下几种类型。 3.1 通过分区和密度控制，实现间接融资 根据土地使用相关规定，提高土地使用等级或允许密度，使单位地块地价升值，达到间 接融资。一些大型项目的开发，如高层建筑或者带有某些先决条件的、按开发密度计算的大 型项目，可以采用分区激励制给予间接资助。奖励内容方式一般有以下几个方面： （1）建筑物方面：如底层零售空间、零售拱廊的设置，艺术品、水果商店、屋顶雕塑、 屋顶花园建筑前厅和日常照料设施的设立等。 （2）鼓励设立人行道附属设施。如保护行人免受恶劣天气影响的头顶防护设施；用于 空间和景观连接的设施，如楼宇间、各种景观间、多层建筑入口处、广场、城市公园以及其 它开放空间中穿行的小路等，可以通过分区制进行奖励。 （3）新雇员或者在职培训设施、面向低收入人群的诊所和住房、廉价住房或者商业用 房，都可通过分区奖励制和密度奖励制进行奖励。 （4）过渡性停车场、低等级停车场及交通站点的进出通道等交通附属设施；文化设施， 如电影院、表演中心、展览馆、博物馆以及剧院等，同样也可采用于分区奖励制。 奖励方式主要为补偿。补偿的具体标准，基本上是由各城市自行确定。一般按照每平方 英尺补偿性设施应该增加的建筑面积来计算。例如，哈特福德市