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滨江物业公司成本管理模式的重构 第4章滨江物业公司成本管理模式的现状分析 4.1滨江物业公司的基本情况及其财务状况 滨江物业公司是吉林油田为提高油田职工生活居住环境为目的，在2008年经国有 企业改革成立的一家综合性的物业管理公司，属于矿区服务部下属的物业服务部门。 公司目前管理物业面积90万余平米，员工人数1700余人，2012年产值11200余万元。 公司下设办公室、财务科、企管科、物业科、水暖管理、安全管理、物资管理站七个 综合管理部门；有厂区物业服务中心、医院物业服务中心、职工住宅小区物业服务中 心、幼教服务中心、职工活动场馆服务中心、公寓物业管理服务中心、绿化服务中心、 水暖维修服务中心、城管监察服务中心等九个基层单位。分为四个物业服务板块，分 别是公共物业、公用事业、公益服务、市政服务，公共物业包括民用物业和公用物业 两部分，公用事业包括公用供热和民用供热，公益服务包括幼教服务和文化体育，市 政服务包括市政监察和绿化。 截止2012年12月31日滨江物业公司固定资产总额为3.19亿元人民币，固定资 产为道路、房屋、供暖设备，公园小品以及小轿车和扫雪车等；累计折旧为1.17亿元， 月折旧为1404万元；土地使用权557万元；矿区服务成本发生额2.68亿，制造费用 发生额为2872万；主营业务收入1.1亿，其内容主要为：水费、电费、物业管理费， 市政卫生费、大学生公寓租金、电梯管理费、托儿费等；主营业务成本为2.68亿，其 主要内容为直接材料、直接人工、机械适用费、其他成本四个方面组成。其他业务收 入为211万，主要为房屋租赁收入；营业外收入为62万，主要是一些装修罚没收入； 其他业务成本54万，主要为折旧；主营业务税金及附加115万，其他业务税金及附加 34万，管理费用423万，主要为房产税、土地使用税、车船使用税等；营业外支出211 万，为计提的失业保险。 现在对滨江物业公司2012年的矿区服务成本及制造费用构成情况进行一下分析总 结。滨江物业公司矿区服务生产成本由直接材料、直接人工、机械使用费、其他直接 费用四大类组成。其中：直接人工所占比例最大为9100万，其他费用中的热源费3800 万，原材料费用2300万，累计折旧1270万，各种维修费用946万。制造费用中人工 费用仍为最大1557万，折旧150万，维修及养护费用254万。从以上成本费用构成情 况可以看出来，滨江物业公司人工成本所占费用最大，其次是为维持小区正常运行所19 要付出的维修及养护的费用以及各种设备、房屋的折旧费用以及进行物业管理所需要 的付出的原材料及低值易耗品费用。 4.2滨江物业公司成本管理模式的现状分析 目前滨江物业管理公司的成本管理模式还是传统的成本管理模式，实行的是以计 划价格为基础，以事后核算为重点，以完全成本法为内容的算账报账型的成本管理模 式，物业管理企业仍然按照“统一领导，分级管理”的原则，从上到下压任务，压指 标，以达到控制总成本费用的目的。 本公司还将对外提供物业管理服务看做是一种无形产品，把相关的物业服务功能 整合为成本核算对象，把企业的成本分为主营业务成本和其他业务成本，主营业务成 本分为矿区服务成本和制造费用，矿区服务成本下为直接材料费、直接人工费、机械 使用费、其他直接费用等成本项目，制造费用成本下分为低值易耗品摊销、物料消耗、 燃料、动力、人工费、折旧摊销、劳动保护费等成本项目，矿区服务成本按部门进行 归集和分配，矿区服务成本下包含的部门有厂区物业服务中心、医院物业服务中心、 职工住宅小区物业服务中心、幼教服务中心、职工活动场馆服务中心、公寓物业管理 服务中心、绿化服务中心、水暖维修服务中心、城管监察服务中心，企业发生的成本 本着“谁受益，谁分摊”的原则，根据因果关系，将能明确分配到部门的耗费，分配 到具体的部门，比如直接材料和直接人工，而关系到两个或两个以上的部门，或者为 制造费用下部门发生的费用，其服务对象不能明确为某一个部门，则先归集到制造费 用中去，然后各部门的直接人工为分配标准，分配到各个部门当中去。最后再将矿区 服务成本转到主营业务成本当中去，核算本公司当期的成本总额。 4.3滨江物业公司现有成本管理模式存在的问题 滨江物业公司采用的是传统的计划限额管理模式，上级财务部门根据其成本的构 成核定成本定额计划，从上而下逐级分解下达，对执行过程进行监控，要求各个部门 无条件严格执行，年初要有全年成本计划，每月要有实际成本和预算的比较，一旦各 部门在经营中出现成本超过计划指标的情况，必须立即停止一切费用列支，实际上是 执行的事后核算监督为主导的成本核算模式。这种成本管理模式在国有企业存在时间 较长，曾经在过去的计划经济体制下发挥了重要的作用，但是现在的国有物业公司面 临的激烈竞争情况下，这种封闭的成本管理模式