一致性标准在我国房地产税评税中应用.docVIP

一致性标准在我国房地产税评税中应用 　　房地产税费改革是新一轮税制改革的重要内容之一，自2003年十六届三中全会正式提出房地产税改革方向以来，有关房地产税改革的研究和实践不断深入。目前，尽管在征税目的、税负水平和税制设计等基本问题上的讨论与研究还没有定论，但在操作层面的房地产税评税试点工作已经展开，且试点范围不断扩大，为房地产税制改革的实施积累了一定经验，奠定了技术基础。 　　 　　一、评税一致性标准的含义 　　 　　房地产评税是房地产计税价值评估的简称，是以课税为目的的房地产估价活动。要求遵循一定的原则，按照一定的程序，采用适宜的方法，综合分析房地产价格影响因素的基础上，对一定行政区域内所有应税房地产在评税时点的计税价值所进行的估算与评定活动。根据评税方式的不同，又有批量评税和个案评税之分，对数量大、建筑结构较为简单、同质性较强的房地产，如住宅、公寓等，在方法上一般以批量评税为主。 　　房地产评税是一项技术性很强的工作，为维护评税工作的合法性和公平性，需要遵循几个重要标准，其中，一致性标准(Assessment Uniformity)是维护税负公平、监控评税质量的重要标准之一。该标准要求在某一时点下，评税区内的任一一宗房地产的评税价值与其公开市场价值之间保持一致的比率，即按市场价值衡量的房地产税负水平应保持一致，体现了等值房地产承受等量税负的公平原则。 　　 　　(一)一致性准则中的价值定义 　　房地产评税活动中，有三类不同的价值定义，分别是公开市场价值(Fair Market Value)、评税价值(Assessed Value)和结算价格(Settlement Price)。所谓公开市场价值，是指房地产的买卖双方在非受迫或冲动状态下达成交易的价格。国际评税官协会(IAAO)将其定义为“了解房地产的合适及可能用途的买卖双方，在公开的市场上进行公平交易时最可能形成的价格”。所谓评税价值，是指评税机构根据评税规则计算得出的评估价值。为体现房地产税收的公平性，开征房地产税的国家和地区大多以房地产公开市场价值为基础。结算价格又称市场价值，是指房地产市场上真实成交的价格，真实的市场成交价格信息是房地产批量评税的主要数据来源。在房地产市场发育较为成熟的区域，结算价会接近公开市场价值。但买卖双方对房地产市场的了解程度、交易心态、议价能力等对交易价格的影响也很大。 　　 　　(二)不同价值间的关系 　　从目前的理论探讨和评税实践看，我国房地产税改革的基本思路可基本概括为，调整现行房地产税制重流通、轻保有的现状，对包括住宅在内的应税房地产开征保有环节的财产税。该税是一种按价值计征的从价税(Ad Valorem Tax)，体现了税收公平原则，即房地产价值高的多交税；同时房地产升值中源于政府提供之公共产品和服务的部分亦应按受益程度交税。房地产的公开市场价值是衡量房地产税负能力的重要标尺，只有高质量的评税工作才能维护房地产税的税负公平。 　　在实际评税工作中，公开市场价值难以获取，或获取成本太高，则往往通过统计处理和修正结算价，再根据已确定的评估率(公开市场价值的百分比)，得到以市场价为基础的评税价值。该价值定义考虑了同一评税区域内各类房地产的整体评估水平和税负的一致性，相对逼近公开市场价值，以此作为房地产税税负计算的基础。简单地说，房地产评税活动最终是通过市场结算价格取得公开市场价值，再通过一定的统计检验手段将公开市场价值转变为评税价值。在这一过程中，需要应用一致性准则等评估标准。 　　 　　(三)一致性标准的评价方法 　　评价房地产税的评税质量是否满足一致性标准，主要通过比率研究(Ratio Study)进行，一般指评税价值和公开市场价值的比率。由于公开市场价值难以获取，通常以结算价代替，称为评估售价比(以下简称估售比，Assessment－SalePrice Ratio)，计算公式为，其中，为评税价值，为房地产的结算价格。 　　根据IAAO的比率研究标准，评税质量监管机构在评税区域内，通过随机抽样方法获取房地产的估售比，经过统计处理，得到样本中值、均值、加权均值、价格关联微分(Price－Related Differential)、离势系数(Coefficient of Dispersion)、变异系数(Coefficient of Vatiability)等一系列统计指标，使用参数和自由分布(非参数)统计方法，评价评税的一致性，为下一步改进评税质量或重新评税提供支持，维护房地产税的公平性。 　　 　　二、我国评税试点实践中的一致性标准 　　 　　(一)我国评税试点工作的进展情况 　　自2003年提出“物业税”改革的基本方向后，财政部和税务总局等部门即着手准备房地产模拟评税的试点工作。2003年开始，全国先后分3批，包括北京、辽宁、江苏、