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PPP模式在保障房中应用研究 　　摘要：近年来，为缓解政府压力，PPP融资模式作为一种新兴模式进入保障房建设中。首先对PPP模式进行分类，然后通过实例详细研究了PPP模式中BT、BOT、BOO在保障房建设运营中的应用，并分析了其优缺点。最后，就BOOT、TOT、PUO等模式在保障性住房建设运营中应用的可能性进行了深入分析。 　　关键词：PPP模式，保障房，项目融资 　　中图分类号：F293.33 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2015）01-0056-62 收稿日期：2014-12-20 　　1 前言 　　保障性安居工程是政府为解决中低收入居民居住问题而采取的重大举措，但政府财政压力大、房屋质量隐患、资金短板等问题却严重制约其建设。其中资金是关键问题，而PPP（Public-Private-Partnership，公私合营）模式，通过政府与中标单位组成的项目公司签订特许权协议，由政府提供贷款担保，项目公司负责筹资、建设、经营和维护可很好缓解资金问题。与传统融资模式相比，PPP模式通过大量引进民间资本及先进科学技术的方式来转移政府风险、均衡发挥各方优势，从而实现提高办事效率、缩短建设周期、节约成本的目标，最终实现政府与私人投资者的“双赢”或“多赢”，甚至在私人与政府间建立长期的合伙关系。 　　通过对国外PPP模式分类的研究，本文根据PPP模式的所有权归属并结合其在我国保障房中的应用情况，进一步将其划分为公有化、特许经营类和完全私有化模式（见图1）。 　　2 PPP模式在保障房中的应用现状 　　根据PPP三级分类，目前已有BT、BOT和BO0模式进入我国保障房建设中，本部分结合实例对其应用现状进行详细分析。 　　2.1 BT模式的应用实例――重庆市合川还迁安置房和公共租赁房项目 　　重庆市合川区还迁安置房和公租房项目由中国建筑工程总公司与合川区政府合作建设， 其中包括建筑面积为375万m2的还迁安置房和40万m2的公租房，建设期将持续两年。 　　土地来源：重庆市政府划拨。 　　资金来源：中建集团自筹约20亿港元建设资金，充分缓解了政府财政压力。同时投资者灵活的运作方式有效地为政府节约了建设管理成本。该项目建成后，合川区政府分几次向中建集团支付约定回购款，其中第二笔回购款为5000万元，2013年5月中建集团又收到1.11亿元回购款。 　　产权归属：该项目业主是合川区政府，中建集团只拥有建设权，项目建成后所有权移交政府，属于完全公有化模式，由政府自行负责或委托专业机构运营，双方权责划分明确，不易产生纠纷。 　　但这种BT模式存在一些不足：（1）如果招标过程审核不严，不符合资质的投资者可能会浑水摸鱼，有的投资者甚至故意以低价中标，然后在施工中制造索赔机会提高工程实际价格，导致设计变更、费用增加、工期延误。（2）政府可能过多将施工进度、质量检查等工作下放给投资者和监理单位，如果监理人员素质不高，可能会发生违法分包、非法转包、偷工减料等。（3）BT项目建设期一般2-3年，政府可利用民间资本时间短，项目移交时支付大量回购款可能会导致政府后期运营的资金链断流。一方面，这些回购款主要由财政收入、住房公积金及土地出让金的10%等组成，而实际应用中，土地出让金的10%用于保障房建设却是无法完全实现的；同时繁多的建设活动和有限的财政收入容易造成政府建设资金紧缺，出现“入不敷出”的情况。（4）目前我国没有法律法规对BT模式各参与方的权利和责任进行规定，对政府行为缺少约束。项目建成后，投资者没有项目未来的经营收益，只能靠政府回购款回笼资金，一旦政府偿债能力降低，不能按期支付、不能完全支付或不支付回购款，投资者将面临政府的信用风险。同时，政府允诺的优惠政策不兑现、换届和其他部门越权干预、国家相应法律法规调整等都可能导致政府“失信于人”。为降低这种风险，投资者可与政府签订回购协议，约定政府以财政性资金支付回购款，并承诺当财政性资金不足以支付时，政府以土地出让金优先支付回购款。 　　2.2 BOT模式的应用实例――深圳市龙岗区宝龙工业城公共租赁房项目 　　深圳市龙岗区宝龙工业城地块BOT保障房项目，总占地面积5.61万m2，总建筑面积22.76万m2，容积率3.2，拟建设3150套保障房，其中公租房2835套，人才公寓315套。项目于2011年6月开工，预计2015年12月完工，分两期建设。 　　土地来源：政府出让土地给投资者进行产业园区配套性保障房建设。 　　资金来源：政府与投资者签订特许权协议并给予一定财政补贴，投资者负责融资、建设和维护，靠合同收入和经营期租金回收成本。该项目引进了大量民间资本，并在市场竞争机制的作用下，为政府降低了投资成本，转移了风险，进而提高了建设效率。但这种由政府确定投资