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两房协调发展研究理路和基本结论 　　如何正确借鉴国际经验并从国情出发构建商品房和保障房（或公共住房）相协调（下称“两房协调”）的住房新体制，促进住房问题全面破解，进而促进城市化与经济社会协调发展？相关研究基本理路和结论如下： 　　第一，要统分式地研究住房体制改革问题。 　　“分”的方面，具体来讲是指分类研究住房体制问题。就是要按照住房两板块结构，分门别类地把保障房体制和商品房体制领域的各自规律搞清楚，针对存在问题，推出相应的体制改革意见。现有的商品房体制研究的缺乏乃至空白，需要抓紧补上。 　　“统”的方面，具体来讲，就是将上述两房体制的理论框架组合到一起，统一为完整的住房新体制。组合不是机械地，而是要通过逻辑纽带将两个部分有机地连在一起。唯有如此，才能获得对整个住房体制全面、系统的认识。 　　第二，深化住房体制改革的问题具有长期性。 　　深化房改的必要性和长期性已基本取得共识。这里还要强调的是，住房体制的改革仍会继续下去，只是改革的难度、重点和方式会发生变化。比如，保障房体制完善后，随着法制的完善、法律执行力的加强和住房信息体系的完善，对中低收入阶层的居住问题也就可主要通过货币补贴加以解决，而不是一味地偏重原先的经适房模式。再比如，随着城乡土地制度改革有较大的突破，对小产权房的治理将成为历史，相应地，如何完善城乡统一的住房体制就可能是需要着重研究的问题。这都说明，并非我们知道了英国经历三次经典的房改，以及美国100多年内住房政策多次大调整，我们就要进行二次房改，而是房改本身就具有长期性的特征，不但当前需要深化房改，将来也要进行房改，房改问题具有长期性。 　　第三，要重视过程方法论在住房研究领域的运用。 　　的确，从保障房的视角来看，过程方法论的重点形态是政府过程方法论。道理很简单，因为政府主导保障房建设运行，因而政府公共服务机构的效率如何，需要在动态的过程中才能得到更有效的体现。 　　与此相对应，在商品房领域，过程方法论的形态可能要转化为一种类似“企业经营过程控制”的方法论。因为商品房的核心主体是开发商，不在金融危机阶段，政府只需按照法律法规对商品房建设进行宏观调节，为商品房发展提供良好的制度环境。 　　当然，保障房领域也有类似“企业经营过程控制”的空间，商品房领域也存在政府过程控制的对象，但是，要把握两种方法论适用领域的主次关系，避免混乱。 　　第四，住房体制改革要与政府体制、经济体制改革相协调。 　　住房市场化改革走得有点快了，这是一些专家学者的感觉，这种感觉不无道理。之所以觉得有点快了，是因为政府公共服务体制或社会保障体制还不够健全完善，反映在住房领域，就是保障房公共服务体制不够完善，在这种情况下，住房市场化或商品化的步伐当然不能太快，太快就自然造成了一段时期以来房困的加剧和规模化扩张蔓延。就此而言，住房体制改革要与政府体制改革进程相协调，保持一致。 　　至于住房体制改革要与经济体制改革相协调，重在指城市土地制度与房产税制度层面。我们知道，城市土地国有化和地方政府的垄断经营，使得商品房?_发经营还不具有足够的商品化运作条件，因而，商品房的经营体制要改革，这对土地制度乃至经济体制的改革形成倒逼的诉求。房产税制度改革方面是指，广大居民的收入相对于购房而言还不高，因而，对基本的自住性首套房要免征基本的房产税，否则，就可能造成部分政府部门打着房产税改革的旗号，对普通居民过度征税，造成房困继续恶化，改革的结果与起先的目标南辕北辙。 　　第五，尤其要重视高校高层次人才保障房建设。 　　抓两头、带中间，是党和政府有效统揽全局、贯彻路线方针政策的行之有效的工作方法。反映在住房困难问题的破解方面，低收入群体和高层次人才的居住问题就是这个“两头”。现在，各界关注低收入群体有了公租房这个工具，但对高层次人才居住问题的工具创新有所忽视，或重视不够，这种局面要扭转。实地走访了一些高校，笔者欣喜地发现有些高校长期磁吸、聚集了与本单位发展战略相适应的人才队伍，主要工作法宝之一就是始终重视高层次人才保障房建设运行，并使其制度化，这种契合域情校情的发展模式需要肯定。大型科研院所和大型国企，特别是公共性大型科研院所其人才保障房发展逻辑，与高校类似。 　　高层次人才保障房制度安排的重点对象之一在于三级高层次人才，这类群体的收入尚难以普遍购买适宜的住房，重点之二在于国家一级高层次人才，可以创造条件让他们享有别墅式优好居住条件。特大型国企的高层次人才保障房也可探索相应的发展模式。 　　对此，上海等地的人才公寓模式积累了可资借鉴的经验：人才分散的单位或普通人才的住房难题，可通过集中建设人才公寓加以阶段性解决，个人觉得，也可将上述两种类型的居住问题主要纳入到普通公租房的范畴加以解决。 　　第六，要重视中国特色住房发展道路中的理念