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以房养老模式在中国实践阻碍及对策研究 　　摘要：“以房养老”将有望率先在北京、上海、广州和武汉这四个城市试点，但是在前实际当中，有很多因素阻碍“以房养老”模式在中国的推行。本文针对“以房养老”的提出背景以及其相关概念，探讨这一制度在我国的实践阻碍以及提出政策建议。 　　关键词：以房养老；住房反抵押贷款；实践阻碍一、“以房养老”的提出背景与相关概念 　　（一）“以房养老”制度的提出背景。当前中国已步入到老龄化社会，据最新的统计数据显示，截至2012年底，全国60岁及以上老年人口已达1.94亿，占总人口的14.3%。老年人口绝对数量的增长及其所占总人口的比例的加大使得社会养老问题逐渐凸显 (冯慧阳, 2011)。 　　我国养老市场的特征为：未富先老，未老先衰。一方面，我国老龄人口总量大、老龄化增速快。而人均国内生产总值仍处于较低水平，经济发展水平与人口老龄化速度不同步，导致国家养老压力巨大。另一方面，由于我国执行的计划生育政策，不仅降低了生育率，还形成了特有的“4-2-1”的家庭结构。居家养老、社区养老和机构养老这三种传统的养老方式已不能满足现实的需求，因此 “以房养老”的模式作为一种新型的养老模式可以为老年人养老提供更多资金保障，享受更好的养老服务。 　　（二）“以房养老”模式的概念。以房养老，也被称为“住房反向抵押贷款”或者“倒按揭”。它是指拥有住房的老年居民以自有的产权房作为抵押，类似于贷款的形式，向银行或其他金融机构借款消费，与此同时老年人仍然保留房屋居住权，这种贷款可以一次性或者在一定时间内按月发放，在贷款者死亡后到期，以出售住房所得资金归还贷款本金、利息等费用(董君莉，2011)。“以房养老”模式起源于荷兰，发展最成熟的是美国，该模式在世界上20多个国家相继推出，已经成为全世界老年人改变传统生活方式、享受高质量生活和实现生活效用最大化的重要途径。 　　二、“以房养老”制度在我国的实践阻碍 　　尽管“住房反抵押贷款”模式在许多国家都有着非常成功的经验，尤其是在美国、英国、加拿大等经济比较发达的国家，更是获得国民的青睐，很大程度上避免了“有房富人，现金穷人”现象的存在，为更多人提供了一个相对理想的老年生活。 　　然而，由于国情的不同，这一制度在中国的实施依旧存在着一定的阻碍。想要让“以房养老”真正的成为国民养老生活的一种优势选择，必须要克服实践过程中的种种困难，对制度进行不断的改进与完善，让它真正成为一个利国利民的制度，而非站在舆论的风口浪尖的噱头。 　　（一）法治保障不足，缺乏操作依据。首先，尽管国务院已印发相关文件明确指出“鼓励探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点”，然而并没有提出具体的操作方法以及实施计划，对这一制度的事实提供有效的法律依据。政策出台的延时性将导致市场无法及时做出反馈，前期准备的不足必将影响到实际运营的顺畅程度，影响运营的效果。 　　其次，反抵押贷款模式的运营涉及到房产、保险、人口学等诸多领域，政策的制定必须覆盖到相关的各个方面，才能确保借贷双方的的权益都得到保障，不会有任何一方钻了法律的空子造成权益纠纷(邓依伊，2012)。 　　（二）房价波动大，估值困难。住房作为一个关系到民生的重要行业，它受到住房供需、物价、银行贷款利率、房地产政策等多方面因素的影响，而这些因素中，多是我们难以估算的。而在信息不对称的情况下，如何确保估价机构在对住房的估价过程中不会侵害到老人的权益，进行客观公正的评估将是一个巨大的难题，这也将成为愿意支持这一政策的老人最大的担忧之一。 　　（三）居民住房70年产权或成障碍。我国推行的住宅用地使用权最长期限是70年，70年后房屋的产权到底归谁，目前没有明确的答案。另据我国《物权法》规定住宅可以自动续期，但没有相关法律明确续期所需的费用。 　　目前，针对房屋产权到期后如何进行处理并没有明确的法律规定，究竟是继续归原所有者无偿持有，还是需要再重新缴纳一定的费用，仍旧需要等待政策的规定(李敏，2012)。另外，多数老人的住房在进行反抵押是已经有一定的年限，房屋质量必然存在着一定的缺陷，那么房屋后期的修缮整改费用又将是一笔不小的开支，如何对这些二手房屋进行保值升值又将是一笔巨大的工程。 　　 “以房养老”运作的时间相对较长，房产是否具有升值空间，直接关系到了贷款方和借贷方的利益，而房产能否升值又在于土地价格和使用期限。如果倒按揭到期，房屋转移到贷款机构时，住房的使用权到期或者所剩无几，必然会挤压贷款机构的盈利空间，这样一来，金融机构参与的积极性也会极大的受挫。产权问题以及建筑质量问题将是贷款机构考虑的首要因素。 　　（四）对借贷人条件限制大，受益面窄。 住房反抵押贷款这一政策要求申请人拥有具有完全产权的独立住房，住房地处市区或城郊，房产具有升值潜力。目前国