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一则案例浅析商品房按揭不能的责任问题 　　【摘要】本文结合我国司法、立法实践，以按揭无法办理时民事责任问题为切入点，由于各地法院判决不一，浅显讨论当按揭贷款无法办理时，责任应由借贷合同一方或是买卖合同一方承担的民事法律问题。 　　【关键词】商品房；按揭；责任 　　中图分类号：D92 文献标识码：A 文章编号：1006-0278（2015）03-078-02 　　如今越来越多的购房者更偏向于选择以按揭的方式购买商品房，在房地产开发商与购房者签订的买卖合同中无疑也对购房者办理按揭的情形双方做出了约定。提供买卖合同的范本的开发商一方通常都在合同中约定购房者如果不能办理按揭贷款，购房者应当自行补足除首付款之外的其他房款。 　　但问题接踵而至，由于购房者自身原因导致银行不予办理按揭贷款时，购房者出于经济压力等原因，要求解除与开发商签订的商品房买卖合同，将开发商诉至法院。通过裁判文书网的案例查询，发现不同的法院，对于因购房者自身原因导致商品房按揭贷款不能办理，购房者要求解除商品房买卖合同法院对其判决结果是不一样，最近，成D市C、G两基层法院对于情况类似的两个案例的态度就有些许不一致。 　　一、基本案件事实 　　以张三案为例，C区人民法院认为该涉及到办理按揭不能时的责任承担条款是格式条款，应当予以排除。 　　张三购置了W房产开发有限公司的一套住宅商品用房，其与开发商约定以向银行按揭贷款的方式支付购房款，约定首付款为三成，向银行贷款七成，并于《商品房买卖合同补充协议》中约定了没有按时交纳购房款的解决方法（即未如期如愿办理贷款的解决方式）：“买受人申请贷款的利率、额度与年限最终以银行核定为准，若银行核准贷款的利率、额度与年限低于双方约定，要求买受人更改，买受人在收到银行电话或书面通知提高首付款之日起十个工作日内一次性向出卖人补足首付款。如果买受人不愿意提高首付款的，应当在银行电话或书面通知后10个工作日内一次性支付全部房款。”张三在签订商品房买卖合同之后即去银行办理按揭相关手续，但是银行在审查之后要求张三提高一层首付款或是另行提供担保人，两种措施张三均不愿意，后起诉至成华区法院要求以按揭办理不下，因无法一次性付清房款，要求解除与W公司的商品房买卖合同。法院审理后认为，该条款构成了格式条款，确认该条款无效。 　　而在G法院，同样的案情，同样的当事人W公司，基本一致的事实与证据，却做出了不同的审理结果，即判决购房人继续履行合同义务，补交剩余房款。在此案件中，法官将争议的焦点也着眼于了合同条款的效力问题之上，但是与C法院判决认定不同的是，G法院该案法官认为，该合同系当事人自愿签订、无效力瑕疵，双方就按揭条款的意思表示真实且一致。 　　自此，我们可以看出，C、G法院对于相似度极高的两个案件，却做出了几乎大相径庭的裁判结果，其原因就在于对商品房买卖合同中的按揭条款是否属于无效“格式条款”的不同认定。 　　二、商品房买卖合同中的“格式条款”问题研究 　　之所以“无效格式条款”的认定会影响按揭无法办理时商品房买卖双方的民事责任承担问题，是由于合同有效的话，则是双方真实意思之表示。 　　《合同法》第39条对“格式条款”进行了定义：格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。因此，我们可以很容易的总结出，构成格式条款需要以下三方面的构成条件：事先拟定、单方决定以及重复使用。 　　因此，并非所有的单方提供的合同都构成所谓的格式条款，上述的三个条件必须同时具备，缺一不可。 　　而在实践中，需要注意区分示范性合同与格式性合同之间的区别。《合同法》第12条第2款中明确规定“当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同”，明确了合同示范文本制度。所谓示范性合同文本指为维护特定类型交易秩序稳定，相关行政主管部门对合同文本的框架和条款的完备性作出相应要求而制定发布的合同文本，其目的主要为指导适用。在现实的商品房买卖活动中，示范性文本的适用是比较广泛的，但其与格式性文本的区别也是显而易见的，在制定主体与文本内容上二者存在着区别的，同时也需要针对不同的案件事实，作出不同的分析与判断。 　　而且，即使商品房买卖合同或者其中的部分条款构成了所谓的格式合同与格式条款也不可怕。格式条款，在法律中是被承认与认可的，只仅对格式条款的提供方的义务进行了明确的规定，即遵循公平原则确定当事人之间的权利义务、对于免责或限责条款采取合理的方式提示对方注意以及依对方的要求给予说明的义务。若未违背以上的三点义务，格式条款并不必然的无效。 　　三、责任承担问题 　　上文对格式条款的效力问题进行了研究与探讨，但仅仅对“按揭条款”的效力作出判断，对于双方责任承担的认定远远是不够的。首先，部分合同条款无效，不影响合同其他条款效力，商品房买卖合同中其他