商业零售企业物业的管理与运营解析.docVIP

商业零售企业物业的管理与运营解析 　　摘 要：本文首先就商业物业发展中存在的问题进行了简要阐述，接着分析了商业物业管理与运营困难的主要原因，最后提出了发展商业物业管理与运营的策略。旨在通过于此，全面提升我国商业物业的管理与运营水平。 　　关键词：商业物业；管理；运营；策略 　　随着我国社会经济的不断发展，特别是二十一世纪以来，我国的社会主义市场经济更是进入了高速发展的繁荣时期。各大城市，特别是一些经济发达的城市，越来越多的大型商场、购物中心等纷纷进驻，这些作为商业物业的中流砥柱也成为了城市繁荣发展的风向标之一。从商业物业诞生之初，经过了近二十年的发展，其又开始呈现出新的发展苗头。与其他物业形式相比，商业物业对于管理有更高水平的要求，这成为了相关业界人士在进行商业物业管理和运营中应该重点思考的问题。 　　一、商业物业发展中存在的问题 　　1.经营理念和管理技术落后 　　一般情况而言，一个商业物业中聚集了大量的零售商户，这些零售商户如果不经过规范管理的话势必会让整个商业物业无序且杂乱。但是目前，由于我国的商业物业管理的理念和技术还比较落后，因此很多的管理都很不规范。有的零售商户不能接受商场统一的收银方式、有的零售商不愿意参加商场的整体促销活动、还有的零售商对于商场统一的作息时间不愿意遵守。这些不服从管理的行为容易拉低商业物业的整体形象，让顾客对商业物业的管理存在微词，进而不愿意选择在这里进行购物。 　　2.商业经营缺乏特色 　　现如今，我国很多城市的商业物业都存在着千篇一律的经营管理模式，不具有自身特色，自然不能吸引优势客源。很多商业项目的招商不具有前瞻性，导致其招商的很多零售商都不具有竞争性，只是虚假的“繁荣”，这些都为商业物业将来的发展埋下了巨大的隐患。同时，在经营活动中，部分业主和经营者不具有科学的管理宗旨，没有对自己的发展方向进行准确定位，这些都直接导致很多商业物业没有自己的特色，对顾客缺乏吸引力。 　　3.商业物业重复建设以及与地产的脱节 　　目前，我国的商业物业还存在着不少问题。一是商务物业的重复建设性太高。每年建设的商业地产大量空置不能投入使用，特别是一些大城市，例如北京、广州等地，虽然每年的商业物业销售率是很高的，但是其空置率的数据也同样令人吃惊。二是还有很多的房地产开发商只关注商业物业的前期开发，而大多数的房地产公司也只是将开发好的商场卖给一些不具有实力的中小投资者。这些中小投资者只关注眼前利益，导致商业物业和地产完全脱节，进而拉低了整个商业物业的经营水平。 　　二、商业物业管理与运营困难的主要原因 　　1.缺乏对商业物业发展规律的认识 　　目前，我国很多的商业物业投资者不具有专业性，其对商业物业的发展规律认识性不够，只是简单将商业等同于经营商场。这种缺乏科学性的认识使得很多的商务物业发展不畅。其实商业物业具有很强的综合性，并不是简单的经营运行一个商场而已。 　　2.面临着爆发式的零售革命 　　随着我国市场经济的不断繁荣发展，我国正面临和经历着一场爆发式的零售革命。这些是经济发展的必然趋势，也是我国目前必须经历和面对的问题。但是与其他发达国家相比，我国面临和经历这些零售形态的时间更短，挑战性更强。发达国家花费了足足一百多年才经历的模式，我国在短短几十年就全部经历了，这种爆发式的经历难免会带来一定的盲目性和不专业性，这些都是我国商业物业出现经营和运行困难的主要原因。 　　3.发展商业物业的条件不成熟 　　目前，我国发展商业物业的条件还不是很成熟，其发展所需的主客观条件也都较为缺乏。我国目前城镇的人均收入大致为一千美元左右，就全国而言这个数据就更低了。很多的城市郊区居民选择在城市内进行购物，导致很多位于郊外的商业物业根本没有足够的客源支撑其发展。 　　三、发展商业物业管理与运营的策略 　　1.树立先进的经营管理理念 　　想要提升商业物业的管理运行水平，科学先进的经营管理理念是基本前提。一般而言，所有商业物业的大部分收入都是源自商户所支付的租金。租金是创造营业收入的主要来源。可以毫不夸张地说，提升商业物业的效益是商业项目经营者最重要的职责所在。这就要求商业物业的管理者建立一支具有专业业务能力素质的人才队伍，采用先进科学的管理理念，为商业项目的发展提供全方位多渠道的服务，这些都是保证商业项目持续盈利的基本要素。 　　2.提升物业工作管理 　　物业管理本就是一个先进的管理理念，其主要依靠一些现代化的管理技术手段提升物业的服务品质与质量，为业主带来舒适的服务，并为业主构建一个良好的环境。这是一整套具有系统性的工作，主要从以下方面进行管理：（1）经营管理层面。从事物业管理的人员必须与商业物业的管理特点相结合，除了需要配备专业的物业管理人员外，还需要额外配置一些懂经济、会管理的高素质