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促进中国住房租赁市场发展的政策建议 　　摘要：购租并举是城镇住房制度建设的基本目标，大力发展住房租赁市场是住房市场发展的重要任务。中国住房租赁市场从无到有，已经形成很大的规模，但住房租赁市场的发展存在着资源利用不足、供求结构失衡、市场运行不规范、竞争不公平、管理缺位等问题，这些问题是由租金水平低、租房需求高度集中、只售不租的商品住房开发经营模式、存量住房结构调整不足、租赁市场管理法规体系不健全、内容不完善等所造成的。应通过促进一、二线城市住房供应量的增长，推动中心城区功能疏散，促进中心城区专门性租赁房源增量的增长，大力发展城市公共交通和其他基础与商业配套设施，同时提高存量住房中用于租赁房源的比重，对合法住房出租给予补贴、权益保护等支持，健全和完善住房租赁市场管理法规，逐步推进住房租赁市场法规的实施等政策措施，大力推进住房租赁市场规范、有序、持续和健康发展。 　　关键词：住房租赁市场，租房需求结构调整，租赁住房增量，存量住房改造，管理制度建设 　　中图分类号：F293.3 文献标识码：B 　　文章编号：1001-9138-（2017）05-0003-14 收稿日期：2017-02-13 　　住房租赁市场是住房市场的重要组成部分，是满足居民住房消费需要的基本方式。住房租赁市场的发展有利于人才和人口的流动，有利于优化住房供应体系，有利于优化城镇居民消费结构和住房消费行为，也有利于住房保障的发展和城市改造与升级，特别是在大规模的急遽的城镇化过程中，住房租赁市场的发展对于经济社会的持续健康发展有着十分重要的作用。《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指出，要“以建立购租并举的住房制度为主要方向，健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系。支持住房租赁消费，促进住房租赁市场健康发展”“到2020年，基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系，基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系，基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系，推动实现城镇居民住有所居的目标”。住建部制定的《住房城乡建设事业“十三五”规划纲要》明确提出要“以满足城镇新居民住房需求为主要出发点，建立购租并举的住房制度”，要“加快培育和发展住房租赁市场”。从短期来看，住房租赁市场的发展对于满足城镇居民基本住房消费需要、缓解一二线城市产权住房供不应求、房价高企的矛盾至为重要；从长期来看，必须使租赁市场成为住房供应体系的支柱之一，所以大力发展住房租赁市场应该作为住房市场发展的重要方向。但从当前住房租赁市场来看，租赁市场的发展潜力尚未充分利用，市场结构、市场秩序、管理制度建设等诸多方面都还存在一些问题。为什么会存在这些问题，如何解决这些问题以促进住房租赁市场的发展，这是我们力图要回答的。 　　1 住房租赁市场存在的问题 　　1.1住房租赁市场可利用资源未得到充分利用 　　存量住房是住房租赁市场的主要房源。随着住房建设的持续发展，存量住房的数量相应也持续增长，这本可为住房租赁市场提供更多的房源，但从现实情况来看，一部分住房所有者没有出租意愿，住房长期处于空置状态。另一部分住房所有者?m有出租其住房的主观意愿，但因为租金水平低等种种原因而不愿意出租，其住房也处于空置状态，无论具体原因为何，住房空置特别是后一种情况下的住房空置，反映出住房租赁可利用资源并未得到充分利用。根据西南财大中国家庭金融调查与研究中心的调查报告，2013年，我国城镇住房平均空置率为22.4%，东部、中部和西部地区分别为22.2%、22.5%、22.8%，一线城市、二线城市、三线城市分别为21.2%、21.8%、23.2%，重庆、成都、武汉、天津、北京、上海分别为25.6%、24.7%、23.5%、22.5%、19.5%、18.5%，居民购置的商品住房空置率为26.3%，居民购置的经济适用房的空置率达23.3%。按照该调查数据，小产权住房空置率为23.9%，土地性质为农村集体土地使用权的住房的空置率为22.8%，部分产权住房的空置率为21.2%，完全产权住房的空置率为21.0%，其他类别的为21.6%。由于前两类住房或非法，或不属于典型意义上的城市住房，因此按照该调查数据可以认可的空置率应不低于21%。根据腾讯网、腾讯房产研究院、中国房地产报与《腾讯智慧》联合发布的《2015年中国住房空置率调查报告》，2015年5月一线城市住房空置率为22%，二线城市为24%，三、四线城市为26%。虽然有关住房空置率的衡量方法、合理范围存有争议，有关中国城镇住房空置率的具体数据也是众说纷纭，并不准确，但一定规模的住房空置确是不争的事实，并且住房空置具有普遍性，即无论是大城市，还是中小城市，无论是东部地区的城市，还是中西部地区的城