借鉴国际经验,建立购租并举住房制度.docVIP

借鉴国际经验,建立“购租并举”的住房制度 　　一、我国已进入住房租赁时代 　　近日，我国第一部明确规范住房租赁的行政管理法规，《住房租赁和销售管理条例（征求意见稿）》 （简称《条例》）正式向社会公开征求意见。笔者认为，《条例》发布，意在建立租赁市场基础秩序，培育发展住房租赁市场，建立“购租并举”的新住房制度，同时也标志着我国正式进入住房租赁时代。 　　目前，各大城市相继进入存量房时代，租房已经成为与买房自住并驾齐驱的住房消费模式。首先，近年来热点城市房价又上了一个台阶，居民首次购房年龄推迟，如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁；其次，相继进入社会的85后、90后和00后，其结婚年龄推迟，单身贵族崛起；再次，外来人口居住稳定性提升。2014年，2.53亿城镇外来人口，60%的携配偶、子女一起流动，在就业地城市平均居住时间超过了3年；最后，近年来随着房价上涨，房贷月供水涨船高，但租金涨幅却低于月供涨幅，月供与租金“剪刀差”扩大。 　　据统计，目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住，占城镇常住人口的21%。一线城市实际管理人口中，超过60%的人选择租房，深圳租房占比达到80%以上。未来，我国还将新增2亿人进入租房市场。到2030年，城镇住房租赁总人口将达到2.7亿人，长期租赁人群占比将超过30%。因此，如果将长期租赁、先租后买、短期租赁等包括在内的话，在任何单一时点上，我国城镇实际租赁的人口占比已接近50%。未来，随着“3个1亿人”战略的实施，新市民租赁需求将爆发式增长，届时租赁占比或超过50%。 　　同时，租赁房屋供应也将“放量”。早在2012年，我国家庭城镇户均住房拥有已经达到一套房、人均住房面积已超过发达国家平均水平（33平方米）。2012年以来的5年，我国年均新房销售都在10亿平方米以上（人均年新增1.4平方米）。除了城镇新增人口产生的购买力、改善型需求外，很多可归为资产配置。随着住房“限售”、拍地“竞自持”政策的广泛布局，住房回归居住属性下抑制投资常态化，未来将有大量住房投入租赁市场。同时，热点城市将加大租赁住房供应，比如今后5年，北京市将建设租赁住房50万套，深圳将建设人才租赁房30万套左右。 　　由此，未来租赁供需体量将会放大，租赁将至少与房屋购置平行，成为我国住房供应“双引擎”之一。但是，就是这样一个关乎如此多老百姓利益的市场，一直在“无管理、无数据和无法律”的状态下野蛮生长。在房东与房客、房东房客与中介的权利义务上，甚至租房供求和租金信息，一直没有明确的规范和信息披露。因此，《条例》既是形势倒逼所致，也恰逢其时。《条例》近一半篇幅放在保障承租人权利上，当然也维护出租人的权益，否则租赁供应、企业租赁等供给端很难成长。同时，政府也要将监管重点从新房转向存量房，如信息披露、秩序规范、租金管理等。 　　二、德国经验：机构租赁“压舱石”与严格管制 　　发达国家中，德国以居民偏好租房、租赁秩序井然、低租金而称著于世。目前，德国住房自有率仅43%，租赁住房占57%的份额。首先，住房供应导向上重视租赁。在德国，不管开发新房或经营租赁，企业要获得土地、信贷，新落成的房子须在一定期限内让渡给政府出租，或按接受补贴的低租金出租。过了限期，才能按市场租金出租。因此，德国租赁房源充足。“二战”以来，德国一共建设1000多万套社会住房，可供3000万人居住，多数为租赁住房，而德国人口仅8100万。 　　其次，机构租赁发挥“压舱石”作用。中低收入者的租赁需求更大，租赁具有公共产品属性。国际上，政府公租和地产企业、金融机构、非盈利组织等私人机构租赁（接受租金管制和政府补贴）占市场份额30%以上。2011年，德国1860万套租赁房中，政府公租房（450万套）占24%，私人机构房源（410万套）占22%。 　　再次，近乎苛刻的租金管制。一战时期，德国就将租金管制写进民法典，并设单章规定住房租赁；1922年，德国颁布《帝国租赁法》，对建于1918年7月1日前的房屋实行租金控制，规定在“法定租金”基础上，根据通胀及维修开支，确定新建房屋租金，旧房则严格按照租赁合同调整租金；二战后，面对住房大量短缺，德国在每一个地区制定固定的房租价格表，禁止提高房屋租金；20世纪60年代后，房屋短缺局面缓解，对于缺房率3%以下城市，取消了房租限制。 　　20世纪下半叶，德国房地产市场整体稳定，政府也尽量发挥市场作用。对租赁市场，主要通过两方面措施干预，即各地区制定“合理租金价格表”，披露租赁市场供求信息，引导区域租金变化；确保租赁合同缔约和执行，防止单方面违约和随意涨租。本世纪以来，西方经历新一轮楼市繁荣，租金水涨船高。德国在本世纪初颁布《租房法》，所有城市每年可更新租金表，但超过合理租金20%，就被视为房租超高而违法