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保险公司与房企互利共赢融资模式的探讨 　　近几年，随着国家出台一系列房市新政，国内房产市场经历了种种波折，房地产融资受到一系列的控制，银行贷款紧缩、贷款成本增加、机构投资受到限制，各地房企陷入种种融资困境。这迫使各个房企转变融资结构，开拓新的融资渠道和方式。 　　本文通过对近期出台的保险资金投资不动产的政策，来探讨发展发展中的保险公司与处在融资困境中的房企互利共赢的新型融资模式，为房企顺利融资并度过这段敏感期和转型期提供些许拙见。 　　 　　保险业对不动产投资的实践 　　 　　随着国人防范意识和投保意识的增强，国内保险市场保持良好发展势头，截至2010年11月底，我国保险业原保险保费收入为13440.35亿元，同比增长31.55%，增速较上年同期提高了19.9%。保险资金投资房地产的问题成为了各方关注和讨论的热点，尤其自2010年9月中国保监会发布《保险资金投资不动产暂行办法》后，对如何良性地将保险资金投入房地产市场并且取得互利共赢的效果已经成为一个亟待解决的问题。 　　我国不乏保险公司投资房地产市场的成功案例。平安信托在2009年8月与金地集团签署合作投资战略框架协议，在2009年9月又与绿城中国联手。中国人寿也于2010年入主远洋地产，创造了首起寿险资金直接控股大型房企的先例。 　　业界认为保险资金投资不动产通常有两种途径：直接参与项目投资开发和地产公司股权投资。然而直接参与项目投资开发，对房地产具体业务尚不精通的保险公司来说，需要耗费过多的时间和精力，且投资的规模和范围有限，受到市场风险的时间影响较大，安全性令人担忧，因此不论从流动性、收益性还是稳定安全性来说，借助旗下信托公司，或者寻求与其他信托机构合作进行REITs（real estate investment trusts），即房地产投资信托基金，以发行受益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，有专门投资机构进行投资经验管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托制度。无疑这是一种更高效的模式。 　　 　　类REITs在我国保险业投资房地产中的借鉴和应用 　　 　　REITs这种资金运作模式由于其在投资成本低、免税或者税金低及收益好等特点，在美国、日本、韩国等国，以及我国的台湾、香港都有很广泛的运用。 　　在这些国家和地区中，香港REITs与内地的保险资金投入不动产规定最为接近，均有地产区域限制和最低持有年限。香港REITs地产区域限制在香港地区，最低持有2年。而在保监会新颁布的《保险资金投资不动产暂行办法》中规定，地产区域限制在中国境内，最低持有5年。这使两者有了可以借鉴的基础。 　　香港采取契约形式的REITs，由外部管理公司管理，并由一名与房地产公司无关的基金托管人对REITs制定计划、实施管理。 　　香港政府规定REITs每年必须将90%的税后近利润分配给投资者，公司无需交所得税，这样降低了投资者的投资成本。而在国内，由于REITs立法的空白，未能考虑到信托方式下所有权的二元性的问题，存在重复征税现象，因此，投资的成本就相对较高，而且国内REITs的监管机制并不严密，项目尚在试验阶段。因此，我们借鉴香港契约式的REITs，结合保险资金安全性、流动性和收益性的特点，建立如图1所示的运作模式。 　　一个成功的投资是投资双方风险共担、利益共享，最终达到互利共赢。因此， 直接投入房地产会使保险公司承担过大成本和过多风险，而通过一般REITs在我国现行制度体系不完善下又会使中小房企承担过重的负担，因此，要利用好保险这笔巨大的资金，就必须联合双方。 　　如图1所示，由于中国目前房企能够单独支撑起REITs融资的尚少，且在起步期，基金的规模也不易太大。因此，如果能多个房企联合起来形成一个合伙企业来管理它们自身需要融资的项目和地产可以将中小房地产的资源充分利用和整合起来，降低融资难度。对于保险公司，通过在旗下成立信托公司（例如平安信托）或者寻求可信度好的信托机构，委托这些信托公司的专业基金信托人进行管理，进行REITs投资，即能减轻成本，也能通过部分表外业务来优化投资体系。 　　由此，通过建立这样一种契约式的类REITs，房企的联合使保险公司可以自由挑选投资对象进行不动产投资，房企也能充分利用自身资源接受到较低成本的融资费用，从而达到互利的状态。 　　 　　保险资金投入房地产的思考 　　 　　在我国，REITs仍处在试验期，要真正把REITs变成不仅仅是大房企才有能力去投资涉入的项目，就必须在借鉴别的国家地区经验的同时，完善自身的各项体系，完善整个REITs市场而不仅仅是单个的项目。 　　从立法和税收来看，我国对于保险资金投资房地产的立法不完善，同时因为税收较高，在一定程度上压制了机构投资者和房企的合作。我国并没有对其进行