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关于不动产登记暂行条例几点思考 　　摘 要：自《不动产登记暂行条例（草案）》颁布以后，社会各界便对该《条例（草案）》给予了更广泛关注。终于，《不动产登记暂行条例》（以下简称《条例》）正式出台，然而，对《条例》真正的功能及目的的理解，出现了一定的困惑与误解。不管是从理论层面还是实践层面上分析，《条例》的出台都是很有必要的。虽然《条例》的出台对市场的调控及登记成本的减少带来了积极意义，但是，其在登记效力模式及法律位阶上仍存在一定的不足。 　　关键词：《不动产登记暂行条例》;《物权法》;必要性;积极意义;缺陷 　　中图分类号：D920.4 文献标志码：A 文章编号：1002-2589（2015）19-0109-02 　　《条例》出台前，我国有关不动产登记的立法还并不完善，在此种情况下，因为不动产登记而发生的物权纠纷层出不穷。因此，为了弥补立法制度上的漏洞以及满足实践的需求，《条例》随之出台。然而，对于该条例目的的实现及作用的发挥，我们应该客观看待。 　　一、条例出台的必要性 　　（一）理论层面上 　　法律本身的严谨、固定、稳定等特点就决定了法律的僵化性、保守性与封闭性的缺陷。在一定时期内，一部再完美的法律也有缺陷，尽管在当时是合法且合理的，但随着社会法制背景、法律政治体制、法律职业团体素质的改变及人们法律思维的变化，法律必然会暴露出它不合时宜的弊端。尽管《物权法》分别对登记的范围、登记机构、登记程序、登记效力、登记簿的查询、登记的法律责任等做了相应的规定。但我们可以看出，受现实的制约，现行《物权法》对不动产登记制度仅做了原则性的规定，并没有进一步明确不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法等。因此，《条例》的颁布在一定程度上实现了不动产登记机构、登记簿册、登记依据和信息平台的“四统一”。同时，也完善了以往不太规范的不动产登记制度。 　　（二）实践层面上 　　典型案例引入：2007年郑磊与吴重凡不动产登记纠纷上诉案，案件主要内容是不动产登记簿上登记的权利人与事实上真正的权利人不一致，由此发生的不动产物权纠纷。最后上诉法院驳回上诉，维持原判。即不动产物权归属真正权利人原告郑磊所有。法院在裁判时，认为在物的归属关系的确认之诉中，不动产权属证书仅具有初步的证明作用。依据物权法的相关规定，不动产登记簿是确定不动产物权归属和内容的根据，不动产权属证书仅是其外在的表现形式。并且，即便是不动产登记簿中的登记，也仅仅具有权利公示推定的证据效力，在有相反证据的情况下，法院应当综合审查所有相关证据，确认其真伪，判断各证据证明力的大小，依据优势证据原则确认物权的最终归属。可以看出，法院认为不动产权属证书的证明力度还不够。之所以会出现此情况，是因为在《条例》颁布以前，不动产进行物权登记时，依据的是《物权法》有关规定。但是《物权法》并没有对登记簿上需要记载的事项做明确规定，从而导致登记簿上的权利人主体资格有瑕疵。而《条例》第8条第3款具体规定了不动产登记簿必须记载的事项，克服了《物权法》上抽象的原则性规定，从而减少因瑕疵登记产生的物权纠纷，并在一定程度上增强了不动产登记簿的公示公信力。有利于维护市场的交易安全，提高交易效率，降低交易成本。不动产登记簿除了记载不动产的自然状况（标示部分）之外，主要反映不动产之上的权利状况，如此才能达到不动产登记维护交易安全和提高交易效率的公示目的[1]。 　　二、条例出台的积极意义 　　（一）对市场的调控作用 　　《条例》出台后，社会各方都给予了广泛关注，特别是房产征税部门。因此，有观点认为，推动不动产统一登记，就是为房地产税改革服务。实际上，不动产统一登记和房地产税改革是不同的两件事[2]。然而，之所以会产生此误解，是因为他们对《条例》的目的不清楚。《条例》的主要目的是建立统一的不动产登记制度，而此目的是对上层建筑立法方面而言的，不是单纯为了控制房价及征税的。当然，不动产统一登记客观上有利于摸清房地产底数，为房地产税改革奠定基础。因此，我们只能说房产征税属于不动产登记制度的附属式派生功能。《条例》也是为了完善不动产登记制度而颁布的，故其主要目的与功能不是调控房价及征税，而是通过上层建筑立法的建设，来完成增强经济基础的任务。目前，我国学者对不动产登记的性质仍有很大争议。有主张公法的、有主张私法的、有主张公私双重性质的。所以对于条例调控市场的作用也是毋庸置疑的，也符合了不动产登记具有公法性质的特征。 　　（二）减少登记成本 　　《物权法》颁布前，我国关于不动产登记的法律依据主要散见在《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国土地管理法实施条例》《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》《中华人民共和国城市房地产管理法》《土地登记规则》《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》等。以