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关于商品房价格问题探讨 　　摘要:本文从介绍商品房市场定价模式入手,归纳论述商品房市场定价需要认真解决的几个问题。研究市场经济机制下商品房价格制定的依据和办法,发挥经济杠杆作用,进而提出了进行商品房价格调控的思路。 　　关键词:市场定价模式 商品房价格 　　 　　商品房的市场价格同其他商品价格一样受价值规律的支配,科学的预测和适时的确定商品房的市场价格,直接关系到国计民生。目前我国对商品房的定价主要为市场价格模式。我们以此为出发点,对此种定价模式进行科学合理的分析,解决目前商品房市场定价所出现的各种问题。 　　 　　1 关于商品房市场定价模式的研究 　　商品房市场价格用公式表示就是:市场价格=商品房价值±市场供求影响价格±自愿让渡价格±币值变动价格-现金折扣(预收购房定金优惠价)。 　　(1)由于商品房价值取决于开发建造、经营管理商品房的社会必要劳动时间,按照商品房开发的价值量进行交换,其价格就是商品房价值的货币表现。因此,同样的开发企业,因为管理的整体素质、经营水平、技术状况、劳动效率等不同,在商品房建造条件大体相同的情况下,由于实际消耗的差别、企业的信誉的高低、经营决策方法和产品质量等原因,所产生的经济效益也就不同,因此也就为企业加强经营管理,提高劳动生产率提供了可能性。 　　(2)市场供求影响价格水平,同样商品房价格也受市场供求的影响而产生波动。但归根结底,价格只能由价值决定。一方面,企业为了获得较高的价格,就必须生产适销对路的产品。对房地产开发经营者来讲,就是要开发设计出功能齐全、价格上乘、房间布局合理的商品房,以取得较高的经济效益;另一方面,商品房一旦滞销,企业随时就要调价,采取措施,尽快销出产品。 　　(3)自愿让渡价格(数额)。商品交换需建立在自愿平等的基础上,双方既能等量的收回价值,又能得到各自需求的使用价值。在商品房交易中,双方均可根据实际情况讨价还价,各自达到理想的价格时方能自愿成交。因此自愿让渡价格在商品房交易中十分重要,这是商品经济灵活经营战术的实际运用。 　　(4)币值变动价格。是根据货币流通量和商品流通的需要而出现的升贬值价格。在现实经济活动中,当纸币的发行量多于商品流通需要时,就会出现通货膨胀,若发行量超过商品的流通需要时,纸币就要贬值,物价就会上涨,反之纸币就会升值,物价就会下跌。因此,商品房价格确定也必须考虑货币流通规律,随着币值变动适时调整商品房价格。 　　(5)现金折扣,即预收购房定金优惠价。房地产开发企业为了筹集开发经营资金,预售收取商品房定金是开发企业一项主要资金来源,也是利用外资的一种好办法。为鼓励客户多交、早交,就必须区别客户交纳购房定金的比例和商品房竣工交付时间的早晚,对其实行优惠价格政策。因此,房地产开发企业必须根据不同情况,运用现金折扣,分期调整售房价格。只有这样才能吸引更多的客户预付定金。 　　总而言之,市场定价模式符合市场经济商品交换的价值规律、供求规律、自愿让渡规律、货币流通规律,能够充分调动开发企业运用上述规律驾驭市场的积极性,促进商品房开发经营者在商品市场中优质优价、灵活经营、平等竞争。 　　 　　2 商品房市场定价需要认真解决的几个问题 　　商品房采取市场定价的办法是一项很复杂的系统工程,因此需将一系列问题协调解决好。 　　2.1 关于限制商品房利润过高的问题 　　近几年来商品房的售价已到了居高不下的地步,超出了个人购房的经济承受能力。分析其原因,开发经营部门片面追求高额利润是主要的。制约这一现象在操作模式上,先限定土地交易价格,再根据竞标开发商的实力、规划方案、开发理念等进行综合考评,选择综合评分最高的开发商中标,再对开发商限定最高销售价格。这样就可以在保证政府合理土地收益的同时,也保证开发商获得一定利润。最重要的是购房者可以买到规划良好、价格合理的住宅。同时,强化城市规划的调控作用,适当增加中低价位普通商品住房建设用地供应量。运用这一制约和调节能力,就能实现房地产开发产品相互补充的优化配置,达到有效抑制高额利润产生的目的。 　　2.2 关于做好征地和青苗赔偿,减少费用支出的问题 　　目前对农田耕地的征用已有严格限制,基本上减免了青苗赔偿和农业劳动力的安置,征地费相应减少,但也要防止个别土地占用人乱要勒索行为。例如有些开发企业在征用闲置已久的荒地时,曾发生少数农民在荒地上临时播种以索要青苗赔偿费等不正常现象。这就需要认真采取措施,事前防范事后作出公正裁决,避免发生纠纷,减少开发者不必要的支出。 　　2.3 关于解决拆迁费过高的问题 　　在城市中,拆迁赔偿和回迁安置是一项相当复杂的工作。如果拆迁、回迁户为数众多,所需费用超过商品房成本一半以上,一般投资开发者往往视为畏途,望而却步。在许多情况下,旧城区改造势在必行,拆迁