房地产物业管理思考题答案_1.doc

《房地产物业管理》思考题 第一章：市场经济下的物业管理 计划经济下的房产管理有何特点？ 答：一是强调了房地产的社会福利性，而忽略了它的商品属性；二是房地产作为生产资料，由于我国社会主义性质、生产资料公有制要求，因此房地产必须由国家来管理。而国家管理是一个虚构体，所以由代表国家利益的各地房管局及下属的房管所来管理，实际上采取的是行政体制管理。三是这种体制下，国家在住宅建筑上只有投入没有产出。建的越多，补得越多，包袱背的越重。在住宅建设管理上，其弊端日益显现出来。（1）管理不到位现象严重；（2）房屋的附属设施，公用配套设施无人管理，破损严重；（3）住宅小区管理体制不顺：影响居住着的正常使用；（4）住房租赁管理方法不统一，政出多门。（5）入不敷出，国家难以承受维修、资金负担；（6）不利于其实也单位集中精力发展生产，提高效益。 如何理解物业管理有利于树立开发商的良好形象？ 答：竞争机制是现代市场机制的基本要素之一。市场经济越发展，竞争越激烈，越能体现出企业的素质。市场竞争，使消费者的地位日益上升，谁赢得了消费者，谁就赢得了市场，就能产生效益。要想赢得消费者的信赖，不是靠形式主义和应酬式的突出表现，而是靠物业管理的内容、质量、水平去获得商业信誉，从而提高物业价值及开发商的信誉。良好的物业管理可以使消费者从心理上建立起对企业的信任感，从而赢得消费者的认可。 物业管理在两个文明建设中起到哪些作用？ 答：物业管理对构件和谐社会有着积极的作用、对环境的管理是和谐社区的基础、对业主提供优质满意的服务是社区和谐的关键、对业主开发商的协调沟通和理解社区冲突和纠纷的桥梁纽带作用。 第二章：物业管理的基本概念、内容及主要原则 有人说：“物业管理就是扫扫地，浇浇花，看看门”。对此你是如何认识的？ 答：这种看法不正确。《物业管理条例》明确告诉我们，物业管理应由专门的机构负责，受物业管理部门的委托，按照国家法律规定，依照合同，运用现代化的管理方式和先进的维修养护技能，并以经济手段进行服务管理，同时对房屋主体现象、清扫卫生、安全保卫、公共绿化、道路养护统一实施专业化管理，并且向能提供多方面的综合服务，以达到一个良好的社区环境，满足人们日益增长的居住、消费需求，使得物业能保值、增值。 物业管理分为那几类？各自有哪些内容？ 答：一、基础性公共服务：包括房屋建筑主体的管理、房屋的设备设施管理、环境卫生管理与服务、绿化管理服务、物业管理区域内的安全护卫管理服务、物业管理区域内的消防协助管理工作、物业管理区域内的交通协助管理服务、物业管理区域内的档案管理。二、针对性的专项服务：日常生活类、商业服务类、文化教育卫生体育类、金融中介服务类、社会福利类。三、委托性的特约服务。 物业管理的性质是什么？ 答：物业管理对象是物业，服务对象是人，是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动，所以物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。物业管理性质也比较明确，主要是“服务性”的，寓管理、经营于服务之中。 什么是三效益并重原则？ 答：三效益是指社会效益、环境效益、经济效益。物业管理切不可只追求经济效益而忽略了社会效益和环境效益。这是因为社会效益、环境效益是以经济效益为基础，并且要以这三者为最终目标，三种效益必须同时兼顾，和谐统一，不可偏废任何一面。 第三章：物业管理开展的基础理论 物业管理是依据哪些理论开展工作的？ 答：物业管理有一系列理论基础支撑，如建筑物区分所有权理论、委托代理理论、公共选择理论、价格理论、市场经济理论、项目管理理论、需求层次理论、社区理论、人才理论、系统论、市场经济理论、顾客让渡价值理论等。 什么是产权理论？目前住房中的产权形态有几种？ 答：业主对建筑物内的住宅、经营性使用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权力，从而表明建筑物区分所有权主要包括专有所有权，共有部分持分权，成员权三位一体的复合型权力。 根据产权理论分析物业管理工作的重点在哪里？ 答：根据建筑物区分所有权理论分析可知：物业服务企业的基本职能和工作服范围应是建筑物（住宅小区）的共用部分及共用设施、设备维护保养，并保持建筑物（住宅小区）共用部位地方的清洁、绿化及环境秩序的井然，不包括建筑物的专有部分。 产权理论规范了业主的哪些权利？ 答：专有所有权、共有部分持分权、成员权。 委托代理中如何实现效率提高？ 答：在物业管理中，提高委托代理效率因素主要有：对代理人进行监督和激励、减少业主和企业员工之间的监督距离、建立以模糊数学为基础，加权平均多元素的考核模型方法来进行考核，这样才能克服随意性，具有一定的公正性，使激励措施落到实处。 物业管理如何运用公共选择理论？ 答：住宅小区（大厦楼道）内来自各不同层次的业主（使用人）的意见、建议如何流一呢？又如何协调大家的利益呢？根据“代议制”，公共选