房地产策划常见报告策划人基本功.docx

房地产全程策划分为三部分：它们分别解决房地产开发过程中“做什么”、“怎么做”和“怎么卖”的问题。也就是:前期策划------做什么----从大市场到项目定位(给什么人做什么价格的产品)/到怎么营销推广宣传和管理建议,大而全的报告可行性分析----怎么做----主要从经济角度对项目进行评估,明确风险和利润多少.营销策划------怎么买----怎么战胜市场对手,达到全部销售的战略规划和营销手段.还有部分常见报告项目市场定位报告(也称项目定位报告)--------解决做什么问题:通过市场和区域竞争项目,来推断项目客群定位//产品定位//价格定位//项目整体包装方案--------通过地产+目标客户群喜欢生活元素进行整合嫁接,给项目注入生活情调,丰满项目灵魂.例如:奥林匹克花园是地产+运动/??shou公社 是地产+生活理念.?? BOBO公社同样地产加BOBO族生活理念,不管怎么嫁接一定符合客群的价值取向.项目整体营销战略(也称营销推广)------------也是由市场/客户/产品/引出战略规划,重点在于用怎样一些列的营销手段,来达成销售.关键在于战略的细分实施和推广节点的安排以及每阶段工作重点.和整体推广预算.若顺利接到盘后,紧邻的报告将更居操作性,常见的有一下几个报告项目整体进度时间安排表月度营销报告-------根据市场和项目情况,安排具体活动季度营销报告------ 根据市场和项目推广和销售情况,安排具体活动半年度营销推广报告-----基本是从项目前一阶段推广效果和销售效果和现阶段市场竞争现状来安排下一阶段的营销推广与开发商常见的沟通报告周报告//月报告//根据项目上周或上月市场反应,总结,安排下次推广?? 具体报纸或者行销活动布点等开盘方案(入市策略)方展会方案重大节日或者公关活动报告------------此中报告,先明确活动要达到目的,再进行相应的活动安排来达到.下来我通过分析全程策划的大纲来说明问题。前期策划第一篇??环境篇第一章??XX市社会发展概况第二章??XX市城市发展概况第三章??项目环境状况第二篇??市场篇第一章??政策研究第二章??XX市房地产行业发展状况第三章??区域供给市场分析第四章??区域需求市场分析第三篇??策划篇第一章??战略判断第二章??战略策划第四篇??定位篇第一章??项目定位第二章??价格定位第三章??消费者定位第四章??规划设计建议第五篇??管理篇第一章??开发模式控制第二章??后期运营建议第三章??财务分析我对前期策划大纲整体安排为；环境 → 市场 → 策划 → 定位 → 管理。环境的研究以地块为核心，并随着影响的不同，深浅不一的探讨地域、区域和地块状况，需要牵扯大到经济发展、城市规划，小到地块地形地貌、污染等问题。市场分析主要按照纵横两条线展开。纵向是房地产开发的历史沿革，主要是宏观房地产分析，包括房地产政策分析、地区房地产开发数据分析等内容。横向是指区域房地产开发的供给与需求分析，供给市场包括三级市场的分别分析；需求市场主要指客户需求分析。我个人偏好在市场分析后进行战略策划，主要包括对环境、市场、发展潜力的综合判断、SWOT分析以及整体策划思路。定位主要分四个部分：项目定位、价格定位、客户定位和规划设计建议。项目定位是对项目的本质、形象、功能做出描述；价格定位是利用市场比较法或租金返算法确定均价；客户定位就是进行市场细分，确定潜在客户特征；规划设计建议是对规划设计提出指导性意见。前期策划最后一部分是管理，主要包括开发建议、物业管理建议、开发公司品牌建设等等，最后是财务分析。这部分不是前期策划的重点。可行性分析第一章??项目总说明第二章??项目概况第三章??投资环境研究第四章??项目现状及建设进度安排第五章??投资估算及资金筹措第六章??财务效益指标分析第七章??项目经济效益评价第八章??风险分析第九章??项目评价的结论可行性分析报告是根据项目规划方案进行投资分析。它的内容主要包括项目概况和投资分析两部分。项目概况包括项目基本资料、规划方案、建设进度安排等内容，投资分析包括经济效益评价、风险分析等内容。可行性分析报告的大纲和技术比较固定，是专业性很强的报告。可行性分析报告的难点就在于动态经济分析。在经济学里，资金具有时间价值，房地产开发必须研究现金的运转以及投资风险状况。现金流、净现值、内部收益率、动态投资回收期等是经济效益评价的指标，盈亏平衡分析和敏感性分析是风险分析的指标。可行性分析报告的专业色彩