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区分所有权之共有权若干问题探讨 　　摘 要：建筑物区分所有制度对于当今的社会经济、人民生活方式和物权制度无疑都产生了巨大而又深远的影响，而建筑物区分所有中的共有部分又是建筑物区分所有的核心重要问题。相比因专有权而产生的纠纷，基于区分共有权利益而产生的纠纷占了更多的比重，因为区分共有权是将区分专有权所有者的利益结合在一起的纽带，是他们实现自己利益不可避免的重要权利。 　　关键词：建筑物区分所有权；共有权；共有范围；权利义务 　　共有权是建筑物区分所有权的核心重要问题，因为在专有所有领域中，各个所有人的活动空间都是各自独立的，各自的权属明确，一般不会因为专有权而产生纠纷。只有在共有部分才是大部分业主生活交叉的领域所在，大量共同的空间、场地、公用设施只有在有序的协调、管理之下才能得以发挥最大的用处。但由于立法在这方面的不足，往往导致其成为最容易产生纠纷的权利，因此，研究共有权中易纠纷领域具有重要实践意义。 　　一、停车位的权属争议及解决规则 　　车辆的增多使得有限的停车位供应紧张，各个小区由此引发的纠纷也不在少数。我国《物权法》第74 条第2 款并没有明确指出这里的当事人之间的约定是指开发商与业主之间还是业主与业主之间，抑或是开发商或者业主与第三人之间的，学界支持各个观点的学者都有。但笔者认为，这里的可以进行约定的当事人主要是指业主之间，一方面，一般停车库和停车位在建筑物设计时就已经规划好了，明显是属于业主共有。而车位车库的归属应该由业主大会或者受全体业主委托的物业公司与某些有所需要的业主签订出售、附赠、出租合同，所得的利益由业主共同享有。另一方面，虽然现行情况下开发商流行买房子送车位，但是存在并不证明合法合理。开发商如果在售房过程中已经把车位、车库的建造成本纳入了整个建筑物的建造成本中，并且已经让业主们进行公摊，那么开发商就没有权利对车位、车库进行二次销售。而实际上业主对开发商是否将此建造成本计算进建筑物建造成本中的事实难以进行举证，一直处于弱势的地位。因此，若开发商能够证明车位、车库的建造成本在售房时并没有让每个业主进行分摊，那么在这种情况下，开发商仍然享有对车位、车库出售、附赠、出租的权利。但是，无论是业主共有还是开发商享有对车位车库的所有权，在利用车位、车库与业主之外的第三人进行交易时，都必须首先满足业主的需要。如果出售或者出租车位影响了其他业主的权益，业主也可以请求宣告该行为无效或者请求终止该行为，以此限制物业或者开发商任意处置车位的行为。 　　二、楼顶空间的权属争议及解决规则 　　开发商为了更快速地将建筑物顶楼的房屋售出，往往允诺将屋顶平台附赠给顶楼业主，因此购买顶层的业主习惯性将楼顶空间视为他们的专有部分。但是根据壁心说和最后粉刷表层说，顶层业主的专有部分止于顶层境界壁心的下侧，而在界定专有部分和共用部分时，则应以最后粉刷表层为标准，最后粉刷表层之外的顶层楼板，都属于共用部分，为全体区分所有权人所共有。[1]另外，屋顶平台不属计算建筑面积的范围，更无从单独登记，不能单独成为交易的客体，若开发商已经与顶楼的业主有协议，那么该协议应当无效。若顶楼的业主可以证明他的购房成本明显是包含了屋顶平台的专有费用，那么可以向法院起诉要求开发商返还不当得利。既然屋顶平台属于业主共有，那么全体业主在享有屋顶平台的收益的同时（如在平台上搭建广告板），也应当承担维持和维修屋顶平台的义务。收益和义务的分摊应由由业主大会商议决定。 　　三、建筑物土地使用权的权属争议及解决规则 　　开发商在将房屋售出后还不断改变小区的建设格局（如变更规划、增加建筑物等），这些行为是否侵害了业主们的权益关键在于建筑物土地使用权的归属。小区的建筑物土地所有权可以分成两个方面来进行讨论，一个是建筑物的基地，一个是小区内除了基地以外的建筑物相关设施所占的土地和其他的空地。根据地随房走原则，建筑物的基地应该属于业主所有，但是基地的使用权是属于一楼的业主部分共有还是建筑物内的所有业主共同共有呢？有的学者主张前者，但是笔者认为不妥。如果是归一楼的业主共有，那么基地使用权的费用应当由他们部分业主共同承担，但是这样一来，一楼的房屋的房价势必要远高于其它楼层，这在实际中是不可能发生的。另外，小区范围内除了基地以外的其他土地只要在建筑物规划之初就存在的，笔者认为应当在开发商将房子交付给业主之后就归全体业主共同共有。因为开发商利用该土地上开发住宅小区，在房屋竣工验收之后的房地产权证上会载明小区建筑物基地面积和其他面积，并且按业主专有部分的面积占总面积的比例进行分摊。[2]由此可见，开发商不能单独保留土地使用，更不能随意将小区内的规划进行变更。关于小区共有土地的使用、收益、处分应当由全体业主决定。 　　四、共有部分上的用益权人不享有收益权 　　共有部分上的用益权人通