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区分所有建筑物之共有部分使用及实务研究 　　【摘要】区分所有人与共有部分有着最直接的利益关系，共有权人对共有部分有权按其性质、用途进行使用，他人不得妨碍和干涉。同时共有权人在使用共有部分时，也不得妨碍其他共有权人对共有部分的使用。这种使用不以各区分所有人的专有部分的份额为限。实践中，对共有部分的使用一般有三种方式：随机利用；轮流使用；固定专用。在现实中，还会存在其他主体对于共有部分的利用。然而，都必须遵守法律的相关规定。 　　【关键词】建筑物共有部分； 共有部分使用； 共有权纠纷 　　 　　建筑物区分所有权是随着现代城市的发展以及发达的建筑技术而产生的一种特殊的不动产所有权形态，它是一项复合型权利，通说认为它是由对建筑物中专有部分的专有权和共用部分的共有权所组成。其中，共有权是建筑物区分所有权的核心，但由于对该领域的研究不足，使其成为了最易受到侵害和最易发生纠纷的权利。 　　共有权，依据我国《物权法》第70条规定，即“对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”。在学理上所称共有权，是指建筑物区分所有权人依照法律或管理规约之规定，对区分所有建筑物之共用部分所享有的占有、使用及收益的权利。[1] 　　建筑物的共有部分依据台湾学者的理解，大体包括三部分：一是建筑物的基本构造部分，例如为维持建筑物的安全及其外观所必要的支柱、屋顶、外墙、承重墙及基础工作物；二是建筑物的共用部分及必要的附属物，例如楼梯间、消防设备、走廊、楼梯、电梯、公共大门等。这一部分或因建筑物的特性而当然存在，或者因区分所有人的共同约定而使其成为共有部分。例如将一专有部分共同约定作为建筑物管理人员的管理室等。三是仅为部分区分所有人所共有的部分。例如各层楼间的楼板，仅为相邻区分所有人所共有。[2] 　　 　　一、区分所有建筑物共有部分的使用 　　 　　1、区分所有人作为共有权人对共有部分的使用 　　区分所有人与共有部分有着最直接的利益关系，他们对于共有部分的权利主要有： 　　（1）使用权。共有权人对共有部分有权按其性质、用途进行使用，他人不得妨碍和干涉。同时共有权人在使用共有部分时，也不得妨碍其他共有权人对共有部分的使用。这种使用不以各区分所有人的专有部分的份额为限。实践中，对共有部分的使用一般有三种方式。随机的利用，如乘电梯；轮流使用，如洗衣房、健身设施等；固定专用，如停车场的设定。[3] 　　（2）收益权。共有权人对共有部分有权按其规约分得其收益。若没有规约等决议，该利益按各区分所有人专有部分的比例收取。 　　（3）修缮改良权。共有权人有权按其用意在不改变建筑物共有部分性质前提下对共有部分进行修缮改良。[4] 　　（4）处分权。包括事实上及法律上的处分。但该处分权受到限制，很多国家规定只能由建筑物区分所有人的管理团体依共有人大会的决定对共有部分进行处分，各区分所有人是该团体成员，具有成员权。 　　（5）对毁损或危害共有部分行为的制止权。各共有权人对毁损或危害共有部分的行为有权制止，有权单独或与其他业主共同追究毁损或危害人的责任，直至提起诉讼。[5] 　　同时，共有权人应承担以下义务： 　　第一，遵循共有部分的本来用途使用，不得把共有部分挪作他用。但如果其使用方式不会对建筑物造成损害，无碍于其他区分所有人的共同使用，也应当允许。 　　第二，分担共同负担和费用。为使建筑物共有部分保持良好状态，对建筑物进行管理、维修、更新设备、改良等，以及因致人损害而导致的赔偿费用，都需要共有权人负担。关于费用的分摊，其标准一般按区分所有人的专有部分价值占整个建筑物总价值的比例执行。 　　第三，合理注意义务。即共有权人对共有部分要合理注意，防止个人对共有的财产漠不关心。这样既可避免对他人造成侵害又可防止给共有人造成损失。[6] 　　2、其他主体对共有部分的使用 　　一般来说，区分所有人作为共有权人，对于共有部分有着最直接的利益关系，但在现实中，还会存在其他主体对于共有部分的利用。这主要是共有部分使用人和物业管理企业。 　　共有部分的使用人，指对共有部分不享有共有权，但可对其加以使用的人，包括非业主使用人、共有部分的租赁经营人等。 　　非业主使用人，指对建筑物专有部分无所有权，但对其实际使用的人。非业主使用人对共有部分的使用权主要基于租赁、借用或承典等获得对某专有部分使用权后获得。非业主使用人为达到对专有部分的使用，须对共有部分行使必要的使用权，如使用公用场地、公用管道等。同时，非业主使用人也须履行必要义务，如保护公用设施、正当使用共有部分等。共有部分的租赁经营人，指基于共有部分租赁经营协议而获得对某一共有部分租赁经营权的人。该租赁经营人对共有部分的使用应主要限于其所租赁部分。当然，为使用其所租赁经营的共有部分正常功能而必须使用其他