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国外物业税税基评估理论和实践借鉴与启示 　　摘要：随着我国房地产市场的逐步完善和房地产税制改革的逐步推行，开征物业税已经被提到议事日程。在对部分发达国家及地区的物业税税基评估体系进行分析和研究的基础上，充分借鉴国外物业税改革的成功经验，结合我国物业税税基评估模拟实践，提出构建我国物业税税基评估体系的思路与建议。 　　关键词：物业税；税基评估 　　中图分类号：F816.42 　　文献标志码：A 　　文章编号：1009-6116(2011)04-0111-06 　　 　　物业税(Property Tax)，是针对土地、房屋等不动产在其保有环节征收的税种，其税收的性质为财产税，征收的对象是纳税人的财产。“物业税”一词最早在我国被正式提出是在中国共产党十六届三中全会上通过的《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》之中。该文件明确提出了：“实施城镇化建设税费改革，条件具备时对不动产开征统一规范的物业税，相应取消有关收费”。从此，一石激起千层浪，物业税成为各政府部门、学术界及房地产商关注和议论的焦点。世界上绝大多数国家都开征类似的税种，特别在一些成熟的市场经济国家，这一税种的征收对经济的长期发展都起到了重大作用。目前我国也有房地产的相关税收，但是还存在很多问题。自我国的土地使用制度改革和城市住房制度改革以来，城市房地产的产权关系已经发生了重大的变革，但房地产保有阶段的税收制度却没有及时进行调整，这与我国目前房地产业快速发展的实际情况不相适应。 　　 　　一、国外研究综述 　　 　　现代房地产价值评估的发源地――英国，早在1884年就有了房地产估价的专门论著，详细论述了收益法。1927年，摩茨科在其著作《房地产评估过程》中将价值理论与评估理论紧密结合在一起，为房地产价值评估中不同评估方法相互验证提供了理论基础。20世纪20年代以来，西方主要国家进入城市化高速发展时期，房地产业出现空前繁荣，这也推动了房地产评估研究的发展，市场比较法、收益法和成本法中的价值评估技术得到推广和充分发展。英国主要采用的五种估价方法，包括市场比较法、投资法(收益法)、剩余法(假设开发法)、利润法和成本法等。美国采用三种房地产估价方法，即市场比较法、收益法和成本法。在运用市场比较法时，将近期交易信息输入到计算机中并采用回归分析法解出所需要的市场决定值进行修正。比如，根据地块大小、居住面积、房间数量、结构设计、建筑材料、车库数量、壁炉、方位等特征，建立回归分析方程，以解出它们与销售价格之间的关系。加拿大的物业税税基评估方法主要包括直接比较法、成本法和收益法三种。日本的物业税税基评估方法主要也采用成本法、市场比较法和收益法三种。各个国家或地区情况不同，房地产评估方法的发展与应用也不同。目前，国际上物业税税基评估主要采用市场比较法、收益法和成本法等三种基本方法。20世纪末，许多国家进行了财产税税制改革，同时也极大地推动了税基评估的发展。随着各国经济发展和长期实践，物业税税基评估逐步形成了以批量评估技术为主的税基评估理论体系和较先进的税基评估技术。在批量评估理论研究以及评估准则的制定上，美国的评估促进会(AF)制定的USPAP的批量评估准则、IAAO(国际估税官员协会)的批量评估准则以及国际评估准则委员会制定的“国际评估准则――批量评估部分”等均是在批量评估准则方面所作的研究，内容基本上涵盖了批量评估过程的方方面面，包括评估程序、评估步骤、评估技术方法等，为顺利地实施批量评估提供了完整的指导。 　　 　　二、国外物业税税基评估实践 　　 　　(一)美国财产税税基评估实践 　　美国的不动产税归于财产税项下，各个地方政府都拥有自己的财产评估部门或机构。在财产估价中，财产的市场价值是最常用的计税依据。市场价值是指财产在竞争性和开放性的市场中的价格，其中尤其强调买卖双方都有足够的信息，而且交易都是独立的、公平的。但某些财产是不适用于市场价值标准的，如农业用地，他们只能按当前用途的价值估价。因为靠近城市的农业用地很可能会被开发商用于建设写字楼或公寓，这可能会对农业用地的市场价值产生很大影响，因此按照当前用途的价值估价是比较合理的。同时，在美国一些地方允许采取其他标准，如重置价格或销售价格估价等。估价方法主要有三种：一是比较价格法，是指通过比较最近在市场被出售的类似财产的价格来估价的方法。这种方法对于自由住房类财产比较合理并且有效，但对工商业财产一般不适用。二是所得法，是通过预期财产的预期收益来估计财产的价值。这种方法比较适用于公寓、商店、写字楼和停车场等房产的估价，这类财产的特点是能够生成所得。三是成本法，这种方法通常用于不会产生所得，并且可比交易很少的房产估价。 　　特别强调的是，美国建立了比较完善的税基评估争议机制。美国规定，每年1