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商品房去库存压力下保障性住房建设思考 　　摘要：无论是从规划目标，还是实际完成情况来看，“十二五”时期中国保障性住房的建设规模都是空前的。然而，随着中国城市商品房库存压力的增大，迫切需要对城市住房供给侧进行合理的统筹与协调。基于对“十二五”时期保障性住房与商品房发展建设概况的回顾，从城市住房供给侧的视角分析商品房库存与大规模保障性住房建设之间的关系，并尝试对“十三五”期间如何实现中国城市保障性住房的科学发展、完善与升级进行了探讨。 　　关键词：保障性住房，商品房库存，住房问题，住房供给侧 　　中图分类号：F290 文献标识码：A 　　文章编号：1001-9138-（2017）01-0038-47 收稿日期：2016-10-26 　　1 引言 　　新中国成立至今，中国城市住房保障体系的完善与保障性住房的建设，已经成为解决中低收入住房困难家庭住房问题的重要途径。城市住房保障体系的主要发展目标的重点也经历了由以公房转向经济适用房，再到廉租房、公租房和棚改房的转变。“十二五”之初，中央制定了大规模的保障性住房建设计划。然而，“十二五”末期在各地大规模保障性住房的建设目标基本完成的同时，由于经济发展速度减缓、商品房开发缺乏合理规划、开发量过于集中以及政策的调整等原因造成中国城市商品房库存量快速上升。特别是一些中小城市商品房滞销与空置的显现更为严重。随着2016年中央经济工作会议将“去库存”作为经济工作的一项重要任务，各地对于房地产市场的政策调整有了新基调。 　　本文在回顾与梳理“十二五”期间保障性住房与商品房发展建设概况的基础上，分析了两者间的关系；尝试提出统筹保障性住房建设与商品房去库存是思路与解决途径，并进一步对保障性住房“十三五”时期的进一步调整与转型升级进行思考。 　　2 保障性住房发展与建设概况 　　2.1 城市住房问题与保障性住房 　　城市住房问题往往源于城市居民住房需求无法满足，或者居民与住房的自身关系无法协调，是城市经济社会复杂环境中弱势群体面临的困境之一。由于城市住房问题会随着房地产市场变化、住房价格波动、居民收入的增减和生活支出的变化而相互影响，因此城市社会经济发展的不同阶段面临的具体住房问题不同。但总体而言，城市住房问题某种程度上可以视为贫困问题之一，其问题核心往往在于人们无法接受个人收入上的巨大不平等以及相应的住房的不平等。解决途径既包括提高居民收入与住房可支付能力，也包括住房保障的实施。住房保障往往又划分为以实物为主的保障方式和以货币补贴为主的保障方式。而20世纪80年代以来，发达国家住房保障政策总体上出现了减少用于“砖头和灰泥”的公共投资，增加面向个人或家庭，通过提高住房自有率并为私人的住房金融提供支持的转变。 　　改革开放以后，中国城市住房供应方式逐渐由实物分配向以市?龌?供应为主的住房货币化分配的转变。中国房地产市场从无到有，并不断发展。伴随着房地产市场的发展，城市住房价格，特别是大城市住房价格居高不下，产生了中低收入家庭住房可支付性问题。然而，在新中国成立之初即将公民享有一定的住房条件视为基本民生保障，并在住房保障制度的改革与发展过程中不断完善住房保障体系。住房实物保障与住房补贴是住房保障体系结构中最基本的两种形式。而保障性住房是实物住房保障中最重要组成部分。经过不断的发展，到目前为止逐步形成了以经济适用房、限价商品房、棚户区改造房等为代表的产权型保障性住房和以廉租房、公租房为代表的租赁型保障性住房体系。通过中央与地方政府不断探索与努力，保障性住房在高房价压力下解决或缓解了部分中低收入家庭的住房问题的同时，也起到了平抑商品房价格与扩大住房消费的作用。 　　2.2 “十二五”保障性住房发展回顾 　　2.2.1 大规模的保障性住房建设 　　根据对历年统计年鉴的整理，2000年到2010年10年间，全国经济适用房累计建成套数为482.54万套。而中央政府在2010年“十二五”住房保障规划中提出了到2015年建成3600万套城市保障性住房目标。根据截至2015年底的统计，从新开工建设城市保障性住房来看，“十二五”期间我国新开工建设城市保障性住房2011年为1043万套（见图1），此后2012-2015年年均新开工建设城市保障性住房都在700万套左右；5年的新开工总量达到了4013万套。从建成城市保障性住房规模来看，除了2011年以外， 2012-2015年年均建成城市保障性住房都在500万套以上；5年基本建成的保障性住房累计达到2860万套，相当于新开工量的71.27%（见表1）。而“十一五”时期新开工建设城市保障性住房与基本建成的城市保障性住房分别为1630万套和1100万套。相比而言，“十二五”时期保障性住房建设规模是“十一五”时期的约2.5倍。无论是从规划目标，还是实际完成的